ต้นฉบับ | โอเดลี่แพลนเน็ตเดลี่ ( @OdailyChina )
ผู้แต่ง : เจเค
เมื่อวันที่ 26 พฤษภาคม 2025 กรมที่ดินดูไบ (DLD) ร่วมกับบริษัทฟินเทคด้านอสังหาริมทรัพย์ Prypco และผู้ให้บริการโครงสร้างพื้นฐานบล็อคเชน Ctrl Alt เปิด ตัวแพลตฟอร์มโทเค็นไนซ์อสังหาริมทรัพย์แห่งแรก ของตะวันออกกลาง Prypco Mint อย่างเป็นทางการ และดำเนินการจัดหาเงินทุนเต็มรูปแบบสำหรับอพาร์ตเมนต์ที่มีสินทรัพย์ในโลกแห่งความเป็นจริง (RWA) แห่งแรกบนเครือข่าย XRP Ledger ได้สำเร็จ ภายในเวลาเพียงหนึ่งวัน แพลตฟอร์มนี้ถือเป็นส่วนสำคัญของกลยุทธ์บล็อคเชนของรัฐบาลสหรัฐอาหรับเอมิเรตส์ ซึ่งมีเป้าหมายที่จะนำธุรกรรมประมาณ 7% ในตลาดอสังหาริมทรัพย์ของดูไบมาไว้บนบล็อคเชนภายในปี 2033 คาดว่าเมื่อถึงเวลานั้น สินทรัพย์รวมจะสูงถึง 16,000 ล้านเหรียญสหรัฐ
ก่อนหน้านี้ โครงการอสังหาริมทรัพย์ RWA ส่วนใหญ่ยังคงอยู่ในระดับโครงการอิสระโดยไม่มีการรับรองอย่างเป็นทางการ และ โดยพื้นฐานแล้วจะต้องพึ่งพาเครดิตของบริษัทเดียวเท่านั้น อย่างไรก็ตาม เนื่องจากปัจจัยต่างๆ เช่น เวลาในการตกตะกอนที่ไม่เพียงพอของอุตสาหกรรม Web3 และการขาดความไว้วางใจของผู้ใช้ในโครงการอย่างชัดเจน จึงไม่มีโครงการอสังหาริมทรัพย์ RWA ที่เรียกว่า เป็นที่รู้จัก ครั้งนี้การดำเนินการของดูไบอาจจะสามารถเติมช่องว่างนี้ลงได้
ทำไมต้องดูไบ?
เหตุผลอีกประการหนึ่งที่โครงการ RWA จำนวนมากไม่ได้รับความนิยมมาก่อนก็คือคุณสมบัติโทเค็นของโครงการเหล่านั้น ไม่ได้อยู่ในจุดศูนย์กลางของอสังหาริมทรัพย์ใดๆ ในอุตสาหกรรมอสังหาริมทรัพย์โลก ดูไบถือเป็นเมืองที่น่าสนใจ การลงทุนอสังหาริมทรัพย์ที่เฟื่องฟูที่นี่ดึงดูดเงินทุนต่างชาติเป็นจำนวนมาก หากคุณค้นหาคำว่า ดูไบ บนโซเชียลมีเดีย คุณอาจจะพบคำว่า อสังหาริมทรัพย์ ต่อท้ายโดยอัตโนมัติ
ทำไมดูไบถึงมีชื่อเสียง? มันง่ายมาก มีพื้นที่สำหรับการเพิ่มมูลค่าและมีอัตราการเช่าต่อการขายที่สูงมาก
ในช่วงไม่กี่ปีที่ผ่านมา ตลาดอสังหาริมทรัพย์ของดูไบยังคงร้อนแรงอย่างต่อเนื่อง รายงานของ CBRE ระบุว่าราคาที่อยู่อาศัยในดูไบ จะเพิ่มขึ้นเฉลี่ย 18% ในปี 2024 ในขณะที่การเพิ่มขึ้นในไตรมาสแรกของปี 2025 ได้สูงถึง 20% ในช่วงเวลาเดียวกัน ปริมาณธุรกรรมอสังหาริมทรัพย์ยังสร้างสถิติใหม่ โดยอยู่ที่ 45,474 ในไตรมาสแรกของปี 2568 เพิ่มขึ้น 22% เมื่อเทียบกับปีก่อน แนวโน้มการเติบโตนี้เกิดจากนโยบาย “วีซ่าทองคำ” ที่รัฐบาลดูไบประกาศใช้ ซึ่งเทียบเท่ากับการซื้อบ้านและได้รับใบอนุญาตพำนักถาวรฟรี 5 หรือ 10 ปี ส่งผลให้ผู้มีทรัพย์สินสุทธิสูงจำนวนมากหันมาลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ นอกจากนี้ ข้อได้เปรียบทางภูมิศาสตร์ของดูไบ สภาพแวดล้อมทางการเมืองที่มั่นคง และโครงสร้างเศรษฐกิจที่หลากหลายยังสร้างรากฐานที่มั่นคงสำหรับการเติบโตอย่างต่อเนื่องของตลาดอสังหาริมทรัพย์อีกด้วย
เมื่อพิจารณาจากผลตอบแทนจากการลงทุน ตลาดอสังหาริมทรัพย์ของดูไบก็มีประสิทธิภาพดี ข้อมูลแสดงให้เห็นว่าอัตราส่วนการเช่าต่อการขายในดูไบอยู่ที่ประมาณ 1:132 และประชากรต่างชาติ 90% หมายถึง อัตราการกลับมาเช่าสูงถึง 8% ถึง 9% สูงกว่า 2% ถึง 3% ในเมืองอย่างเซี่ยงไฮ้มาก ผลตอบแทนจากการเช่าที่สูงนี้ทำให้ผู้ลงทุนได้รับคืนเงินลงทุนภายในระยะเวลาอันสั้น โดยทั่วไปคือภายใน 10 ถึง 12 ปี นอกจากนี้ รัฐบาลสหรัฐอาหรับเอมิเรตส์ยังยกเว้นภาษีเงินได้บุคคลธรรมดาและภาษีจากกำไรทุน ซึ่งเป็นนโยบายที่ช่วยเพิ่มความน่าดึงดูดใจในการลงทุนอีกด้วย
นี่ไม่ใช่การโฆษณา แต่เป็นความเป็นจริงของตลาดอสังหาริมทรัพย์ในตะวันออกกลางในช่วงทศวรรษที่ผ่านมา
แน่นอนว่าตลาดของดูไบเติบโตสูงมากในช่วงทศวรรษที่ผ่านมา ดังนั้นในปีนี้จึงมีการโต้แย้งกันมากมาย ว่าปีนี้อาจเป็นจุดสูงสุดของตลาดอสังหาริมทรัพย์ของดูไบ โดยอ้างถึงข้อมูลต่างๆ เช่น พื้นที่ที่อยู่ระหว่างการก่อสร้างจำนวนมากและประชากรที่อพยพเข้ามาอย่างช้าๆ อย่างไรก็ตาม หากพิจารณาจากข้อมูลในอดีตเพียงอย่างเดียว การลงทุนด้านอสังหาริมทรัพย์ในดูไบถือว่าคึกคักมาก
แล้วสินทรัพย์อะไรที่ถูกขายหมดภายในหนึ่งวัน?
รูปแบบธุรกิจของ RWA Real Estate นั้นเรียบง่าย: การแปลงการเป็นเจ้าของทรัพย์สินเป็นโทเค็น และผู้ถือโทเค็นจะถือกรรมสิทธิ์ทรัพย์สินบางส่วน ในขณะที่รายได้จากการเพิ่มมูลค่าและรายได้จากการเช่าที่สร้างโดยทรัพย์สินนั้นจะถูกแจกจ่ายให้กับผู้ถือทรัพย์สินทั้งหมดตามสิทธิในสกุลเงิน ด้วยวิธีนี้ แม้ว่าผู้ถือครองไม่มีศักยภาพในการซื้ออสังหาริมทรัพย์ทั้งหมดโดยตรงก็ตาม แต่เขาก็ยังสามารถรวมอสังหาริมทรัพย์ไว้ในพอร์ตการลงทุนของเขาได้ และสภาพคล่องในการขายก็ดีขึ้นอย่างเห็นได้ชัด
บางทีเพื่อการตลาดที่ตอบสนองความต้องการ PrypcoMint จึงเปิดอพาร์ทเมนต์เพียงหนึ่งแห่งเพื่อสร้างโทเค็นในวันแรกของการเปิดตัว
โครงการโทเค็นอสังหาริมทรัพย์ซึ่งได้รับการระดมทุนเรียบร้อยแล้ว ตั้งอยู่ใน Business Bay ซึ่งเป็นพื้นที่หลักของดูไบ เป็นยูนิต 2 ห้องนอนใน Prive by Damac ซึ่งเป็นโครงการที่พักอาศัยที่สร้างโดยผู้พัฒนาชื่อดังอย่าง Damac พื้นที่ใช้สอยประมาณ 130.88 ตารางเมตร มี 2 ห้องนอน 3 ห้องน้ำ โครงการมีทัศนียภาพทะเลสาบเต็มรูปแบบและมีสิ่งอำนวยความสะดวกบริการระดับโรงแรม
ทรัพย์สินโทเค็นแรก แหล่งที่มา: เว็บไซต์อย่างเป็นทางการของ Prypco
ภายในหนึ่งวัน ทรัพย์สินดังกล่าวก็ได้รับการระดมทุน 100% จาก Prypco Mint เป็นมูลค่ารวม 2.4 ล้านดิรฮัมสหรัฐอาหรับเอมิเรตส์ (5.8 ล้านหยวน) มีการออกโทเค็นรวมทั้งสิ้น 1,308,800 โทเค็น โดยมีนักลงทุนเข้าร่วม 224 ราย บางทีมันอาจเป็นผลประโยชน์ที่รัฐบาลมอบให้แก่นักลงทุนในช่วงแรก ราคานี้ต่ำกว่าการประเมินราคาตลาดอย่างเป็นทางการอย่างมาก: ตามการประเมินราคาของกรมที่ดินดูไบ มูลค่าตลาดของยูนิตอยู่ที่ 2.89 ล้านดิรฮัม และราคาซื้อจริงของแพลตฟอร์มต่ำกว่าประมาณ 16.96% ซึ่งทำให้ผู้ลงทุนได้รับกำไรลอยตัวที่ยังไม่รับรู้เทียบเท่ากับ 20.42%
ในแง่ของผลตอบแทน หน่วยนี้มีรายได้จากการเช่ารายปีโดยประมาณอยู่ที่ 175,000 ดิรฮัม ซึ่งสอดคล้องกับอัตราผลตอบแทนจากการเช่าสุทธิที่ 5.17% ในปีแรก เมื่อรวมกับการเพิ่มขึ้นของเงินทุนที่คาดไว้ ผลตอบแทนรวมต่อปีของอพาร์ตเมนต์คาดว่าจะสูงถึง 14.77% จนถึงปัจจุบัน ผลตอบแทนสุทธิที่ได้รับคือ 5.31% และทรัพย์สินได้เข้าสู่ขั้นตอนการให้เช่าแล้ว
สามารถดูได้จากเว็บไซต์อย่างเป็นทางการว่า เกณฑ์การเข้าขั้นต่ำสำหรับนักลงทุนอาจต่ำเพียง 2,000 ดิรฮัม (ประมาณ 4,000 หยวน) และมูลค่าโดยประมาณหลังจาก 5 ปีคือประมาณ 3,476.82 ดิรฮัม พร้อมผลตอบแทนครอบคลุม 5 ปีที่ 73.84% โปรดทราบว่านี่เป็นเพียงการประมาณการโดยเว็บไซต์อย่างเป็นทางการและไม่แสดงถึงรายได้ที่แท้จริง
การคาดการณ์รายได้ 5 ปี แหล่งที่มา: เว็บไซต์อย่างเป็นทางการของ Prypco
ในแง่ของค่าธรรมเนียมธุรกรรม แพลตฟอร์มจะไม่เรียกเก็บค่าธรรมเนียมโทเค็นใดๆ ทั้งสิ้น และนักลงทุนจะต้องชำระเพียงค่าธรรมเนียมอย่างเป็นทางการเท่านั้น แต่สิ่งนี้น่าจะถือเป็นประโยชน์สำหรับนักลงทุนในช่วงเริ่มต้นเท่านั้น และไม่น่าจะเป็นประโยชน์ต่อไปในอนาคต ข้อมูลการเป็นเจ้าของหน่วยอย่างเต็มรูปแบบได้รับการอัพโหลดไปยัง XRP Ledger ผ่านสถาปัตยกรรมทางเทคนิคของ Ctrl Alt และข้อมูลการเป็นเจ้าของจะถูกซิงโครไนซ์แบบเรียลไทม์กับฐานข้อมูลรัฐบาลของกรมที่ดินดูไบ
รายงานทุกประเภทมีอยู่ในเว็บไซต์อย่างเป็นทางการ ที่มา: เว็บไซต์อย่างเป็นทางการของ Prypco
ฉันสามารถซื้อได้ไหม? XRP ดีหรือเปล่า?
หากคุณไม่ได้เป็นผู้อยู่อาศัยในสหรัฐอาหรับเอมิเรตส์ น่าเสียดาย คุณไม่สามารถซื้อได้ และการขายยูนิตหนึ่งยูนิตนี้ได้สิ้นสุดลงแล้ว แต่ไม่ได้หมายความว่าจะไม่เปิดให้บริการอีกต่อไปในอนาคต
จากมุมมองด้านการปฏิบัติตามกฎระเบียบ โปรเจ็กต์โทเค็นไนเซชั่นปัจจุบัน เปิดให้เฉพาะผู้ถือบัตรประจำตัวเอมิเรตส์ เท่านั้น กล่าวอีกนัยหนึ่ง คุณต้องทำงาน/เรียนในดูไบหรือเป็นผู้ถือวีซ่าทองอยู่แล้วเนื่องจากคุณซื้ออสังหาริมทรัพย์ในสหรัฐอาหรับเอมิเรตส์ จึงจะมีสิทธิ์ และยอมรับเฉพาะเงินเดอร์แฮมเท่านั้นสำหรับการชำระเงิน ซึ่งหมายความว่า คุณต้องมีบัญชีธนาคารในประเทศ ระบบการกำกับดูแลประกอบด้วยธนาคารกลางแห่งสหรัฐอาหรับเอมิเรตส์ หน่วยงานกำกับดูแลสินทรัพย์เสมือนแห่งดูไบ (VARA) และมูลนิธิ Dubai Future Foundation พันธมิตรทางการเงินของโครงการคือ Zand Digital Bank
ข่าวประชาสัมพันธ์อย่างเป็นทางการของเทศบาลนครดูไบ แหล่งที่มา: เว็บไซต์อย่างเป็นทางการของเทศบาลนครดูไบ
นี่ไม่ใช่โปรแกรม RWA ในฝันของคุณโดยเฉพาะ โครงการ RWA ในอุดมคติควรเป็นไปตามข้อกำหนดต่อไปนี้:
นักลงทุนที่แตกต่างกันสามารถลงทุนในอสังหาริมทรัพย์และชี้แจงความเป็นเจ้าของตามจำนวนโทเค็น
สามารถชำระเงินได้โดยตรงผ่านสินทรัพย์บนเครือข่าย
ติดตามการเพิ่มขึ้นหรือลดลงของราคาบ้านด้วยราคาโทเค็น
รับเงินปันผลการเช่าเป็นประจำตามจำนวนโทเค็นที่ถืออยู่
และสามารถจำหน่ายได้ทั้งหมดหรือบางส่วนเมื่อใดก็ได้
ขณะนี้ ความพยายามของ PrypcoMint ประสบความสำเร็จเพียงข้อ 1, 3 และ 4 ของ “ทรัพย์สินได้รับการกำหนดอย่างชัดเจนผ่านโทเค็น และการแจกจ่ายและเงินปันผลจะเกิดขึ้นกับนักลงทุนที่แตกต่างกัน” อย่างไรก็ตาม การชำระเงินจะต้องทำผ่านสกุลเงินที่ถูกกฎหมาย และกลไกการออกก็ไม่ชัดเจน สิ่งนี้คล้ายคลึงกับการถือครองอสังหาริมทรัพย์ผ่านบริษัทหรือทรัสต์ และการซื้อขายหุ้นของบริษัทหรือความเป็นเจ้าของทรัสต์ในตลาดหลักทรัพย์
ถึงอย่างนั้น นี่ก็ยังถือเป็นก้าวที่ยิ่งใหญ่สำหรับ RWA อพาร์ทเมนต์แห่งนี้เป็นหนึ่งในโครงการอสังหาริมทรัพย์โครงการแรกในแผนของรัฐบาลดูไบที่จะนำสินทรัพย์เข้าในระบบบล็อคเชน และเป็นส่วนหนึ่งของกลยุทธ์การแปลงสินทรัพย์เป็นโทเค็นมูลค่า 16,000 ล้านดอลลาร์ของเมือง ซึ่งมูลค่าตลาดที่ได้มาจากการประมาณการอย่างเป็นทางการว่าภายในปี 2033 ธุรกรรมอสังหาริมทรัพย์ทั้งหมดของดูไบประมาณ 7% จะถูกแปลงเป็นโทเค็น
ดังนั้นจึงคาดว่าผลกระทบเชิงบวกของ XRP จะไม่ใหญ่โตมากนักในระยะสั้น เพราะมีเพียงข้อมูลการเป็นเจ้าของทรัพย์สินและโทเค็นเท่านั้นที่ถูกใส่ลงในเครือข่าย และการขายต่อสาธารณะบนเครือข่ายยังไม่ได้เปิดขึ้น แต่หากอนาคตเปิดขึ้น ความต้องการแก๊สที่เกิดจากอสังหาริมทรัพย์โทเค็นที่มีมูลค่า 16,000 ล้านดอลลาร์สหรัฐฯ จะต้องสูงอย่างไม่ต้องสงสัย และตอนนี้ อาจเป็นจุดต่ำสุดสำหรับการจับมูลค่า แต่ทั้งหมดนี้ยังคงขึ้นอยู่กับการรอให้แพลตฟอร์ม RWA ยังคงผลิตต่อไป ซึ่งอาจสร้างการเติบโตครั้งใหม่ของอสังหาริมทรัพย์ในดูไบได้อย่างแท้จริง ซึ่งขับเคลื่อนโดย นักลงทุนรายย่อยที่กระจัดกระจายมากขึ้น
ป.ล. ลองคิดเรื่องนี้จากมุมมองอื่นดู ข้อมูลอสังหาฯ ทั้งหมดอยู่ในเครือข่าย และราคาซื้อเป็นของจริงและโปร่งใส ในอนาคต การขายสินทรัพย์บนเครือข่ายต่อสาธารณะและการขายโทเค็นความเป็นเจ้าของในเวลาใดก็ได้อาจเปิดขึ้นได้ ... นี่ไม่ใช่ วิสัยทัศน์ที่ประกาศโดยระบบการเงินแบบกระจาย อำนาจในตอนนั้นหรือ ซึ่ง เป็นการโจมตีแบบลดมิติ ต่อคนกลางทางการเงินใช่หรือไม่? นี่จะหมายถึง การตกต่ำอย่างสมบูรณ์ของอุตสาหกรรมเอเจนซี่อสังหาริมทรัพย์ของดูไบในอนาคตหรือไม่? เราก็ต้องรอดูกันต่อไป
