"땅을 사라! 그들은 더 이상 땅을 만들지 않는다." 마크 트웨인의 말로 오인된 이 20세기 명언은 부동산 마케팅에서 자주 사용되는 슬로건입니다. 중력은 이 명언을 강력하게 뒷받침합니다. 인간이 항성 간 이동을 할 수 없게 된다면, 땅은 비트코인처럼 "부풀릴 수 없는" 곳이 될 것입니다.

2025년까지 암호화폐 열풍은 실리콘 밸리에서 월가로, 그리고 마침내 워싱턴 D.C.에까지 확산되었습니다. 암호화폐 규제 준수가 점진적으로 진전됨에 따라 부동산 업계의 근본적인 구조 또한 조용히 변화하기 시작했습니다. 7월 초, 크리스티 인터내셔널 부동산(Christie's International Real Estate)은 암호화폐 부동산 거래 전담 부서를 공식 설립하여, 주택 구매 과정 전반에 걸쳐 "순수 디지털 화폐 결제"를 완벽하게 지원하는 세계 최초의 주요 고급 부동산 중개 브랜드가 되었습니다.

그리고 이것은 시작에 불과합니다. 실리콘 밸리 기업가부터 두바이 개발자, 로스앤젤레스의 베벌리힐스 저택부터 스페인의 임대 아파트까지, 블록체인 기술과 디지털 자산을 중심으로 하는 부동산 거래 플랫폼들이 등장하며 새로운 "암호화폐 부동산" 시장을 형성하고 있습니다.

암호화폐가 미국 부동산의 새로운 흐름을 주도할 수 있는 이유

미국 부동산의 가치는 2024년에 약 50조 달러에 달할 것으로 예상되며, 이는 세계에서 가장 중요한 자산 시장 중 하나가 될 것입니다. 이 수치는 10년 전인 2014년에는 약 23조 달러였습니다. 이 부문의 자산 규모는 10년 만에 두 배로 증가했습니다.

미국 부동산 총 거래량에 대한 Awealthofcommonsense 분석 보고서

2025년 6월 NAR 보고서에 따르면 미국 주택 가격 중간값은 전년 동기 대비 2% 상승한 435,300달러에 달했습니다. 주택 재고는 약 153만 채이며, 수급 비율은 4.7개월입니다. 높은 주택 가격과 만성적인 공급 부족으로 인해 주택 시장 진입 장벽이 높아졌습니다. 더욱이, 지속적으로 높은 주택담보대출 금리(2025년 7월 기준 30년 만기 고정금리 평균은 약 6.75%, 비트코인 주택담보대출은 현재 약 9%)가 부동산 가격 상승률을 상회하면서 거래량이 감소했습니다. 유동성 부족으로 인해 부동산 투자자들은 새로운 유동성 공급원을 모색하게 되었습니다.

높은 금리는 부동산 투자자들의 유동성 부족 그 이상의 문제를 야기합니다. 지난 5년간 주택 소유자의 평균 재산은 14만 달러 증가했습니다. 그러나 많은 가계는 부동산 자산을 보유하면서 유동성을 확보하기 위해 부동산 대출을 이용하기를 꺼립니다. 이러한 가계는 일반적으로 자산을 처분할 수 있는 두 가지 방법, 즉 전체 자산을 매각하거나 임대하는 방법밖에 없습니다. 현재 금리 상황에서 부동산 대출을 이용하는 것은 좋은 선택이 아니며, 주택 가격 상승을 고려할 때 매각은 더 나은 투자 결정으로 보이지 않습니다.

따라서 50조 달러 규모의 부동산 시장에서 현재 주택 소유자가 전체 자산의 약 70%(34조 9,800억 달러)를 소유하고 있습니다. 즉, 30%만 차입 자금으로 뒷받침되고 나머지는 주택 구매자 본인의 자금으로 구성된다는 의미입니다. 예를 들어, 50만 달러 상당의 부동산을 소유한 가족이 기술적으로는 소유권을 가지고 있지만, 실제 소유권을 확인하기 위해 부동산을 매각하려면 부채의 일부를 공제해야 합니다. 70%의 지분을 기준으로 볼 때, 이 가족은 해당 부동산에 대해 35만 달러만 소유하게 됩니다.

미국 부동산 자산 보유량, 출처: Ycharts

하지만 수요와 공급의 관계만으로는 충분하지 않습니다. RWA 개념은 수년간 발전해 왔지만, 특히 2025년 트럼프 당선 이후 상승세가 더욱 심화된 지난 2년 동안에야 비로소 폭발적으로 성장하기 시작했습니다.

본질적으로 규정 준수는 매우 중요하며, 특히 부동산과 같은 비유동 자산 투자자에게는 더욱 그렇습니다. 2025년 3월, 연방준비제도(FHFA)의 신임 의장인 윌리엄 풀트는 대형 모기지 회사인 패니메이와 프레디맥에 단독 주택 담보대출의 위험을 평가할 때 암호화폐 자산을 미 달러로 환산하지 않고도 준비자산에 포함할 수 있도록 하는 계획을 수립하도록 지시했습니다. 이 정책은 은행들이 암호화폐를 저축 대상 자산으로 고려하도록 장려하여 차용자 기반을 확대합니다.

2025년 7월, 트럼프 대통령은 GENIUS 법안에 서명하고 CLARITY 법안을 추진했습니다. GENIUS 법안은 스테이블코인을 최초로 합법적인 디지털 화폐로 인정하여 미국 달러나 단기 국채와 같은 안전 자산과 1:1로 완전하게 담보되어야 하며, 제3자 감사를 의무화했습니다. CLARITY 법안은 디지털 토큰이 증권인지 상품인지 명확히 규정하여 실무자들에게 규제 경로를 제공하려고 합니다.

이러한 조치들의 조합은 해당 부문의 안전 마진을 더욱 높여줍니다. 더욱이, 비트코인의 "더 이상 발행할 수 없다"(토지는 증가할 수 없지만 부동산 자체는 증가할 수 있으며, 집을 짓는 것은 채굴과 같음)처럼 부동산의 희소성은 두 가지를 통합하는 것을 더 쉽게 만듭니다. 디지털화는 높은 진입 장벽을 허무는 데 도움이 됩니다. 빅4 회계법인 중 하나인 딜로이트는 금융 부문 보고서에서 2035년까지 약 4조 달러 규모의 부동산이 토큰화될 수 있다고 예측했는데 , 이는 2024년 3천억 달러 미만에서 크게 증가한 수치입니다.

토큰화는 대규모 부동산 자산을 소규모 주식으로 분할하여 글로벌 투자자들에게 낮은 진입 장벽과 높은 유동성을 제공하는 동시에, 자본이 부족한 매도자와 매수자에게 현금 흐름을 창출할 수 있습니다. 4조 달러라는 수치는 매력적이지만, ETH의 향후 시가총액이 85조 달러에 이를 것이라는 기관들의 예측 또한 여전히 논쟁의 여지가 있습니다. 하지만 실제로는 얼마나 진행되었을까요? 어쩌면 시장에서 알파를 찾을 수 있을지도 모릅니다.

파편화? 대출? 임대? 유동성 제공? 부동산을 DeFi처럼 활용하는 것

금이나 예술품처럼 유동성이 낮은 유사한 자산과 달리 부동산은 고유한 금융적 속성을 가지고 있습니다. 특히 암호화폐와 연결될 경우 이러한 속성은 더욱 다양해집니다.

이전에도 이를 시도한 사람이 있지만, 2018년 블록체인 기반 부동산 토큰화 서비스를 출시하기 위해 Harbor 플랫폼과 RealT가 협업한 것이 가장 초기이자 규모가 큰 부동산 토큰화 프로젝트 중 하나로 간주됩니다.

특히 RealT 플랫폼은 블록체인을 사용하여 부동산 자산을 거래 가능한 RealToken으로 분해합니다. 각 부동산은 독립적인 회사(Inc/LLC)가 보유합니다. RealToken을 구매하는 투자자는 회사 지분의 일부를 사실상 소유하고 그에 비례하는 임대 수익을 받습니다. 이 플랫폼은 이더리움의 허가형 발행 메커니즘을 활용하여 낮은 투자 한도(일반적으로 약 50달러)를 보장합니다. 거래 및 임대료 지불은 모두 온체인에서 이루어지므로 투자자는 기존 임대인의 일상적인 관리를 관리할 필요가 없습니다. RealT는 보유자에게 매주 스테이블코인(USDC 또는 xDAI)으로 임대 수익을 분배합니다.

기대 수익률은 순자산 수익률(RONA)에서 도출되는데, 이는 연간 순임대료를 총 투자액으로 나누어 계산합니다. 예를 들어, 부동산의 예상 연간 임대 수입이 비용을 공제한 후 $66,096이고 총 투자액이 $880,075인 경우, RONA는 7.51%입니다. 이 수치에는 레버리지나 부동산 가치 상승분은 포함되지 않습니다. 현재 플랫폼의 평균 수익률은 6%에서 16% 사이입니다.

토큰화 후 다음 단계는 토큰을 적용하는 것입니다. RealT는 자체 부동산에 대한 대출을 받지 않으며, 모든 자금은 RealToken 판매를 통해 조달됩니다. 하지만 RealT는 보유자가 자산을 유연하게 활용할 수 있도록 RMM(부동산 머니마켓) 모듈을 출시했습니다.

RMM은 Aave 프로토콜을 기반으로 하며, 두 가지 기능을 제공합니다. 첫째, 유동성을 제공할 수 있습니다. DeFi의 LP 이자와 마찬가지로, 투자자는 RMM에 USDC 또는 XDAI를 예치하고 실시간으로 이자가 발생하는 ArmmToken을 받을 수 있습니다. 둘째, RealToken을 담보로 대출할 수 있습니다. RealToken이나 스테이블코인을 담보로 XDAI와 같은 자산을 대출할 수 있습니다. 대출 금리는 두 가지가 있습니다. 안정 금리(단기 고정 금리와 유사하지만 사용률이 너무 높거나 금리가 너무 낮을 때 조정됨)와 변동 금리(시장 수요와 공급에 따라 변동됨)입니다.

대출 채널을 개방하면 레버리지가 가능해집니다. 마치 10여 년 전 부동산 투기 집단이 집을 사기 위해 돈을 빌린 후, 대출을 받고, 그 대출금을 이용해 다른 집을 샀던 것과 비슷합니다. 리얼토큰(RealToken)을 담보로 제공하고, 스테이블코인을 빌린 후, 리얼토큰을 다시 매수하는 과정을 여러 번 반복하여 전체 수익을 높입니다. 레버리지가 추가될수록 건전성 요인은 감소하고 위험은 증가한다는 점에 유의해야 합니다.

참고: 건전성 계수는 담보 가치 대 대출 가치 비율의 역수입니다. 건전성 계수가 높을수록 청산 위험이 낮아집니다. 건전성 계수가 1로 떨어지면 담보 가치가 대출 가치와 같아져 청산이 발생할 가능성이 있습니다. 청산을 피하는 방법으로는 대출금의 일부를 상환하거나 추가 담보를 추가하는 것(무기한 계약의 증거금과 유사)이 있습니다.

대출 담보로 부동산을 사용하는 것 외에도, 최근 논의는 주택 구매를 위한 암호화폐 담보 대출에 집중되어 왔습니다. 핀테크 기업 Milo는 차용인이 비트코인을 담보로 최대 100%까지 주택담보대출을 받을 수 있도록 지원합니다. 2025년 초까지 Milo는 6,500만 달러 규모의 암호화폐 담보 대출을 완료했고, 2억 5천만 달러 이상의 대출을 집행했습니다. 정책 입안자들도 이 모델에 긍정적인 입장을 보이고 있습니다. 연방주택금융청(FHFA)은 대형 모기지 회사인 패니 메이와 프레디 맥이 위험 평가 시 규정을 준수하는 암호화폐 자산을 고려하도록 요구하고 있습니다. 암호화폐 담보 대출의 금리는 일반적으로 기존 담보 대출과 유사하거나 약간 높지만, 암호화폐 자산을 매각하지 않고도 자금을 조달할 수 있다는 점이 가장 큰 매력입니다.

추가 자료: 비트코인 모기지, 새로운 6조 6천억 달러 규모의 블루오션

Redfin 조사에 따르면, 팬데믹 이후 미국 첫 주택 구매자의 약 12%가 계약금(매매 또는 주택담보대출) 상환에 암호화폐를 사용한 것으로 나타났습니다. 정책 방향의 변화와 더불어, 이는 "대기업의 시장 진입"을 유도할 것이며, "암호화폐 부동산" 또한 고급 부동산 경제 기업들의 참여를 처음으로 환영할 것입니다.

2025년 7월, 크리스티 인터내셔널 리얼 에스테이트(Christie's International Real Estate)는 세계 최초의 암호화폐 중심 고급 부동산 사업부를 설립하여 기존 고급 부동산 중개 회사와 디지털 자산의 통합을 보여주는 획기적인 사례를 제시했습니다. 흥미롭게도, 이 사업은 하향식 전략적 추진이 아닌, 고액 자산가 고객의 실질적인 니즈에 부응하는 방향으로 추진되었습니다.

크리스티 경영진은 "점점 더 많은 부유층 구매자들이 디지털 자산으로 직접 부동산 거래를 완료하고자 함에 따라, 회사는 전체 과정에서 암호화폐 결제를 지원하는 서비스 아키텍처를 채택하고 구축하게 되었습니다."라고 밝혔습니다. 남부 캘리포니아에서 크리스티는 2억 달러 이상의 암호화폐로만 결제된 여러 건의 고급 주택 거래를 완료했으며, 모두 "8자리" 가격대의 고급 주택이었습니다. 크리스티는 현재 10억 달러 이상의 암호화폐 친화적인 부동산 포트폴리오를 보유하고 있으며, "순수 암호화폐 거래"를 수락할 의향이 있는 수많은 고급 부동산을 포함하고 있습니다.

"라 핀(La Fin)"이라는 저택은 로스앤젤레스 벨에어에 위치한 1억 1,800만 달러짜리 저택입니다. 순수 암호화폐 결제가 가능하며, 침실 12개와 욕실 17개를 갖추고 있습니다. 560m² 규모의 나이트클럽, 전용 와인 셀러, 서브제로 보드카 시음장, 시가 라운지, 암벽 등반 시설이 있는 피트니스 센터도 갖추고 있습니다. 이전에는 1억 3,900만 달러에 매물로 나와 있었습니다. 출처: realtor.com

크리스티의 암호화폐 부동산 부서는 비트코인과 이더리움과 같은 주류 암호화폐 자산을 기반으로 결제 채널을 제공할 뿐만 아니라, 수탁기관 및 법무팀과 협력하여 거래가 규정을 준수하는 프레임워크 내에서 완료되도록 보장합니다. 여기에는 암호화폐 결제 수탁, 세무 및 규정 준수 지원, 그리고 자산 매칭(고액 자산가 고객의 특정 투자 니즈를 충족하는 암호화폐 부동산 전용 포트폴리오)이 포함됩니다.

크리스티 부동산의 CEO인 에런 커먼은 "향후 5년 동안 미국 주택 부동산 거래의 3분의 1 이상이 암호화폐와 관련될 것"이라고 예측했습니다. 크리스티의 이러한 변화는 고액 자산가들 사이에서 암호화폐 자산의 침투를 보여주는 동시에 기존 부동산 거래 모델의 구조적 변화를 예고합니다.

인프라는 점점 더 완벽해지고 있지만, 사용자 교육은 여전히 갈 길이 먼 것 같습니다.

현재까지 부동산 토큰화 프로젝트는 탄력을 받기 시작했지만, 예상했던 성공에는 미치지 못하는 것으로 보입니다. RealT는 970개 이상의 임대 부동산을 토큰화하여 사용자에게 약 3천만 달러의 순 임대 수입을 창출했습니다. 반면 Lofty는 11개 주에 걸쳐 148개의 부동산을 토큰화하여 약 7천 명의 월간 활성 사용자를 유치했으며, 이들은 토큰 보유를 통해 연간 약 2백만 달러의 임대 수입을 공유합니다. 이러한 프로젝트의 가치는 수천만 달러에서 수억 달러에 달하며, 이러한 프로젝트들이 성공을 거두지 못하는 데에는 여러 가지 요인이 있을 수 있습니다.

블록체인 기술은 지리적 제약 없이 거래를 가능하게 하여 즉각적인 국경 간 결제를 가능하게 하고 기존 부동산 거래보다 낮은 거래 수수료를 제공합니다. 그러나 투자자는 이것이 "무비용" 생태계가 아니라는 점을 이해해야 합니다. 토큰 발행 수수료, 자산 관리 수수료, 거래 수수료, 네트워크 수수료, 그리고 잠재적 양도소득세 등이 모두 새로운 비용 구조에 영향을 미칩니다. 기존 부동산 중개인과 변호사가 제공하는 "원스톱 서비스"와 달리, 암호화폐 부동산은 투자자가 스마트 계약, 온체인 커스터디, 그리고 암호화폐 세금 규정을 사전에 적극적으로 학습하고 이해해야 합니다.

반면, 유동성은 매력적인 요소이지만, 변동성 또한 증가합니다. 토큰화된 부동산은 2차 시장에서 24시간 연중무휴 거래될 수 있어 투자자는 언제든지 임대료를 받고 보유 자산을 처분할 수 있습니다. 그러나 유동성이 부족할 경우, 토큰 가격은 부동산 자체의 실제 가치보다 상당히 높거나 낮을 수 있으며, 시장 변동성은 실물 부동산 사이클보다 훨씬 더 빠르기 때문에 단기 거래의 투기적 성격이 더욱 커집니다.

더욱이 많은 플랫폼들이 DAO(탈중앙화 자율 조직) 거버넌스를 도입하여 투자자들이 임대료 및 유지 보수와 같은 사안에 대해 투표할 수 있도록 했습니다. 모노폴리 게임을 하는 것과 유사한 이러한 참여 의식은 진입 장벽을 낮추고 상호작용성을 향상시킵니다. 하지만 이는 사용자에게 새로운 요구 사항을 제시합니다. 즉, 사용자는 부동산 관리에 대한 이해뿐만 아니라 온체인 거버넌스 및 규정 준수에 대한 인식도 갖춰야 합니다. 적절한 교육이 없다면 투자자들은 위험을 잘못 판단하여 디지털 부동산을 장기적인 자산 배분보다는 단기적인 차익거래 도구로 간주할 수 있습니다.

다시 말해, 암호화폐 부동산 시장 진입의 진정한 장벽은 기술이 아니라 이해에 있습니다. 사용자들은 주택담보대출 금리, 청산 메커니즘, 온체인 거버넌스, 세금 신고 등을 이해해야 하는데, 이는 기존 주택 구매 모델에 익숙한 사람들에게는 매우 큰 변화입니다.

점진적인 규제 명확화, 플랫폼 경험 개선, 그리고 주류 금융기관의 참여를 통해 암호화폐 부동산 시장은 이러한 교육 곡선을 단축할 것으로 예상됩니다. 그러나 가까운 미래에 업계는 사용자 교육, 위험 관리 교육, 그리고 규정 준수 지침에 더 많은 자원을 투자하여 "암호화폐 부동산"을 틈새시장 실험에서 주류 시장으로 전환해야 합니다.

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