對話Bitwise顧問：別買房，買比特幣

整理 & 編譯：深潮TechFlow

嘉賓：Jeff Park，Bitwise 顧問

主持人：Kevin Follonier

播客源：When Shift Happens

原標題：Why Buying a House Is the Worst Investment You Can Make - Bitwise Advisor - Jeff Park | E167

播出日期：2026年4月16日

要點總結

Jeff Park 是一位資深的宏觀策略師，同時也是 Bitwise 的顧問。他堅信，當前的金融體系已經對年輕人失去了意義，尤其是在住房成本高昂以及人工智慧可能取代整整一代人工作崗位的背景下。他指出，房地產實際上是一種貶值資產，而比特幣則是終極的財務避風港。此外，他還預測，人工智慧的快速發展將引發全球範圍內規模最大的比特幣採用浪潮。

他提出，「佔領 AI (Occupy AI)」將成為 Z 世代和 Alpha 世代的一個關鍵轉折點。在這一時刻，這兩代人將透過類似於千禧一代在金融危機期間的「頓悟時刻」發現比特幣的潛力。透過這一過程，他們將更深入地了解數位資產和投資的本質。

此外，Jeff 對房地產代幣化 (real estate tokenization) 的潛力持非常樂觀的態度。他認為，代幣化有能力徹底改變現有的金融體系，並為普通人提供更公平的投資機會。

這段內容探討了這些關鍵時刻如何影響我們對數位資產和投資的理解，以及未來可能帶來的深遠影響。

精彩觀點摘要

關於房地產與財富的真相

• 「房價上漲的原因，根本不是房子本身變得更有價值，而是美元一直在貶值。 房子是折舊資產，稅法裡就白紙黑字寫著，你可以在20到30年內抵扣折舊——我們其實早就知道房子是貶值資產。」
• 「曼哈頓過去十年的平均房價其實沒有上漲，是持平的。真正上漲的，是那些被當作財富儲存工具的頂層豪宅——它們根本沒人住，只是有錢人資產負債表上的一行數字。」
• 「今年美國申請住房貸款的人，平均年齡是59歲。 這不是在買第一套房——這是在買第三套、第四套房。而這些人，正在和那個想買人生第一套房的25歲年輕人搶。」
• 「在紐約，租房在經濟上就是正確答案。當你自有住房，要繳稅、繳管理費、繳維修費、繳房貸保險和財產保險，算下來淨收益率不到2%，運氣差的時候連1%都不到。你不如直接把這筆錢放進貨幣市場基金。」
• 「現在有了一種更好的財富儲存方式，這種財富不需要維護，不佔物理空間，不會被每年徵稅，你也不用擔心被政府列入名單之後財產遭到沒收——那就是比特幣。」

關於 AI 與「佔領 AI (Occupy AI)」

• 「我們從未見過像AI這樣具有顛覆性的技術，它有可能徹底取代勞動力，同時讓企業實現創紀錄的利潤。亞馬遜裁員3萬人，股市創歷史新高——這就是『自由意志價格崩塌』的最直白註腳。」
• 「AI 正在剝奪人類自主決策的能力。歷史上每一次技術革命——電力、飛機、郵件——都是在放大人類能力，而AI有可能直接讓人類的『工作本身』消失。」
• 「AI 的本質，就是最終集中化你的所有數據，收割它，然後用它來取代你。如果我的數據在讓模型變得更聰明，我需要得到某種形式的補償——而這種補償機制，理論上只有加密貨幣才能實現。」
• 「每個代際都需要一個覺醒時刻，才能發現比特幣。 千禧一代的覺醒是金融危機，Z 世代和 Alpha 世代的覺醒將是 Occupy AI——他們會從與 AI 競爭工作的切身痛苦中，找到比特幣。」
• 「AI 和比特幣有一個共同的邏輯內核：能源消耗。如果你不認同AI帶來的負面外部性，那麼用同樣能源換來的稀缺資產的另一面，就是比特幣。你可以用選擇比特幣來投票。」

關於投資框架與邏輯

• 「價值投資的基石假設——以無風險利率定價一切——正在瓦解，因為美國的信用品質本身正在被挑戰。把這個假設拿掉之後，你會更清晰地看到世界：真正驅動價值的，是意識形態，而不是便宜不便宜。」
• 「你媽媽其實比你想像中更懂投資。她知道最有價值的東西有時存在於實物世界裡——一隻愛馬仕包，在過去20多年裡的表現持續跑贏標普500。」
• 「多元化並沒有死，只是你要拓寬視野，去找那些真正與全球流動性週期不相關的資產——黃金、藝術品、好酒……這些資產的邏輯跟標普6800點還是6200點沒有任何關係。」
• 「我真正感興趣的代幣化，不是貝萊德貨幣市場基金的代幣化，而是那些長尾資產——頂級紅酒、遊艇——讓普通人用100美元就能持有一份。這才是代幣化真正的機會所在。」
• 「與其想著擁有比特幣能帶來多少上行收益，不如想想——如果沒有比特幣，你暴露在什麼樣的下行風險裡？不擁有比特幣，本質上就是在做空比特幣。」
• 「如果只讓我選兩種資產，比特幣必須是其中之一——它是與全球資本市場所有其他事情最不相關、最正交的資產。另一種，是以美元為基礎、能產生收入的資產。」

關於社會與未來

• 「美國最大的優勢，同時也是它最大的弱點，就是人口的多樣性。這實際上是來自東方的一個已知攻擊向量……多元化會摧毀這個國家。」
• 「當你意識到樓上樓下、街道鄰居全都在同一種愛國主義的感召下，無法掌控自己的命運——這是一種很奇異的感覺。」
• 「我不告訴孩子們『熟能生巧』，我告訴他們練習不是為了完美，練習是為了進步。沒有什麼是完美的——比特幣也不是，但它在進步。 我們所做的每一件事，都是在追逐那個理想的方向。」

Jeff 早期接觸貨幣貶值

主持人 Kevin：你之前提到過你小時候有過很早接觸貨幣貶值的經歷。能講講嗎？

Jeff Park：

我是在美國和韓國兩地長大的，小學階段有一部分時間在韓國度過。我在韓國經歷了1997年的亞洲金融危機，那場危機震驚了整個世界，也在我心裡留下了深深的印記。當時我只是二、三年級的小孩，但你能感受到整個國家在一種奇異的集體狀態裡——所有人，樓上的、樓下的、街道對面的鄰居，都被同一種愛國主義凝聚在一起，面對一個他們無法掌控的命運。那種感覺很奇特：當你意識到一個國家的主權貨幣貶值，能把所有人團結到這種程度。對大多數美國人來說，最接近的類比大概是9/11——那場國家創傷讓左右上下所有人凝聚在一起，思考美國是什麼、代表什麼。貨幣貶值也能產生同樣的凝聚力。

1997年的這段經歷給了我很大的衝擊，但同時也讓我看到了一個國家的力量——當人民被動員起來，以有原則的方式面對主權危機，捍衛人民利益的時候。還有一件我記得很清楚的事：韓國政府當時要求全體公民捐出黃金，以充實國庫，幫助償還 IMF 的救助貸款。在美國，IMF 可能聽起來是個中立機構，但在很多新興市場，IMF 是一個政治色彩極重的詞彙，被懷疑、被鄙視，甚至被視為有政治圖謀的存在。我很早就見識到了這一面，有時候我會想，這些經歷或許在某種程度上，是我二十年後走上加密貨幣這條路的伏筆。

Jeff Park 是誰？

主持人 Kevin：那麼你是誰？

Jeff Park：

我是 Jeff Park，但我想我在某種意義上，代表著很多力量的交匯。一方面，我是在美國長大的韓裔，有東方思維的底色，所以我可以在東西方敘事之間充當某種橋樑——無論是全球化帶來的繁榮，還是因此產生的社會張力。另一方面，從代際的角度來說，我是2008年進入職場的——畢業之後的第一份工作在摩根士丹利，正好站在全球金融危機的第一線。

但這也讓你很快意識到——這個世界上沒有什麼是真正堅不可摧的，學校裡教給你的很多東西並沒有那麼紮實。這很令人謙卑，但你也可以把它轉化成一種動力，去建立自己的思維方式。這段經歷也讓我成為了一代人的縮影——一個在金融危機中進入社會的千禧一代，因此對機構和中介產生了深深的不信任，並在社交網路、各類事業和生活的方方面面，都渴望非託管的、自主的解決方案。

美國多樣性如何既是優勢又是弱點

主持人 Kevin：你小時候親歷了貨幣貶值，2008年入職時又看到金融體系的幻象破碎。現在我們身處紐約——世界金融中心，物價高得離譜。我來自瑞士，在新加坡生活，這兩個地方都不便宜，但來到這裡還是覺得離譜。我實在想不通，普通人怎麼活得下去，這一切都和你童年經歷的那件事有關，只不過現在更急迫了。我們在看什麼？該怎麼辦？

Jeff Park：

美國最大的優勢也是最大的弱點，那就是人口的多元性，以及這種多元性貫穿整個人口結構和社會肌理。你經常會聽到亞洲評論者預測美帝國衰落，他們通常會抓住一個核心觀點：多元性會殺死這個國家。我小時候經常聽到這種說法。這一點在韓國與中國、韓國與美國的地緣政治關係裡一直若隱若現，而現在這些趨勢在美國國內的政治運動中已經全面浮現。問題的核心在於：當人口結構如此多元的時候，很難形成一種真正的國家凝聚力。在韓國就簡單得多，我們都是韓國人，有共同的歷史根基，經歷過殖民壓迫，這些共同的苦難給了我們一個凝聚的向量。而在美國，歷史如此豐富複雜，很難找到那個顯而易見的、能讓所有人感受到"我們共同犧牲過"的聯結點。韓國有義務兵役制，所有男性無論階層、無論教育程度，都必須服役——這在創造一種社會同質感方面發揮了巨大作用，以色列也是如此。而在美國，你會問：什麼才是那個讓所有人共同擁有的美國經歷？這個問題很難回答。美國政治通常把分裂線劃在左右之間、階級之間、老幼之間，但我認為這些維度都是干擾項，都是逃避。真正的核心是——年輕一代之間缺乏國家凝聚感，而這正是最值得珍視、也最難建立的東西。

我們今天從破碎的金融系統中看到了什麼

主持人 Kevin：現在的金融體系出了什麼問題？

Jeff Park：

我們正在看到一個徹底失控、徹底崩壞的金融體系的種種表現。人們會用"K 型經濟"來解釋社會層面發生的事情。K 型經濟指的是，一部分人因為資產通膨經歷巨大的經濟繁榮，而另一部分公民則處在向下的通道裡，對他們來說，這是衰退。他們沒有工作，找不到工作。兩者之間的差距在不斷擴大——這就是 K 字形的含義：一條線往上走，一條線往下走。

「K 型系統」如何在房地產市場中體現

Jeff Park：

你在紐約可以透過房地產這個資產類別看到它。你可能會驚訝，紐約市房地產過去 10 年的平均價格其實沒有上漲，是持平的。你會驚訝，是因為很多敘事會讓人以為紐約房地產經歷了不可思議的繁榮，尤其是那些驚人的高塔、摩天樓，以及中國和俄羅斯資本進入住宅開發的報導。但這也不算錯。

我們在房地產裡看到的也是 K 型經濟，作為儲值工具被需求追逐的超豪華單元表現很好。它們並不被真正居住，而是資產，人們買下來放在資產負債表上保存財富，這部分表現很好。如果你有一套 2000 萬美元的頂層公寓，7 年前買入，現在可能可以換成 3000 萬美元的頂層公寓，你是賺錢的。

但如果你買的是普通住房，也就是你真的打算住進去、養家、對城市產生某種生產性經濟貢獻的房子，而且價格更接近所謂"可負擔"範圍，那些房子實際表現可能是下跌或持平。

曼哈頓有一個叫豪宅稅的東西，只要公寓銷售價格超過 100 萬美元就會徵收這個"豪宅稅"，但今天在紐約，100 萬美元可能只能買一個 studio。這個稅大概是三四十年前設立的，那時 100 萬美元的公寓確實可能意味著某種奢華。因為它沒有和通膨掛鉤，政府當然不會主動把一個能擴大稅基的東西按通膨調整，所以現在幾乎所有二級市場交易的公寓都會被這個豪宅稅打到。

那些對城市經濟生活更有貢獻的住房，反而價格下跌或持平。紐約本身就是一種悖論。它是兩種人生故事在同一個地方展開的城市。你從新加坡或瑞士來到這裡，會看到每個人的經驗都可能完全不同。所有這一切，在我看來，都是好資產短缺的症狀。

房地產的問題並不新。很多人談資本主義的衰落時，會把矛盾指向房地產，因為土地從定義上就是稀缺的。土地稀缺，圍繞物理空間形成的社區也稀缺。曼哈頓房地產之所以昂貴，是因為人們想在商業發達的地方、在人與人靠近的地方工作。當你把這些社會組件疊加上去，土地的價值會因為這種社會權力的交匯而高於原本的歷史水準。人類文明一次又一次出現這種情況