5월 27일, 캔터 피츠제럴드(Cantor Fitzgerald)는 기관 고객을 대상으로 20억 달러 규모의 비트코인 모기지 프로그램을 출시했습니다. 첫 번째 거래에는 암호화폐 기업인 팔콘엑스(FalconX Ltd.)와 메이플 파이낸스(Maple Finance)가 포함되었습니다. 미국 재무부 채권의 공식 인수인 중 하나인 이 100년 역사의 월가 기관의 참여는 매우 상징적인 돌파구로 여겨집니다.
비트코인은 주식 자산에서 신용 체계에 영향을 미칠 수 있는 금융 상품으로 변모하고 있습니다.
그로부터 한 달 후, 연방주택금융청(FHFA) 빌 풀트 청장은 또 다른 중요한 신호를 보냈습니다. 그는 미국 주택 담보대출의 양대 축인 패니메이와 프레디맥에 비트코인과 같은 암호화폐를 모기지 평가 시스템에 통합하는 방안을 검토해 달라고 요청했습니다. 이 발표는 시장의 격렬한 반응을 촉발했고, 비트코인 가격은 24시간 만에 약 2.87% 상승하여 10만 8천 달러를 다시 돌파했습니다.
코인베이스 광고에서 제기된 심오한 질문처럼, 2012년에는 집을 사려면 비트코인 3만 개가 필요했지만, 지금은 5개만 있으면 됩니다. 비트코인 기준으로는 집값이 하락했는데, 미국 달러 기준으로는 왜 상승했을까요? 이 비트코인 모기지는 미국 달러 시스템에 어떤 영향을 미칠까요?
빌 풀트의 단어 수는 적절한가?
빌 풀트는 트위터를 통해 패니 메이(FNMA)와 프레디 맥(FHLMC)에 두 회사의 준비를 공개적으로 촉구했습니다. 여기서 언급된 패니 메이(FNMA)와 프레디 맥(FHLMC)은 미국 정부 지원 기업입니다. 이들은 주택 구매자에게 직접 대출하지는 않지만, 2차 모기지 시장에서 핵심적인 시장 조성자 역할을 합니다. 민간 기관이 발행한 모기지를 매입함으로써 이들의 존재는 대출 시장의 유동성과 지속가능성을 보장합니다.
2008년 서브프라임 모기지 사태 이후 설립된 연방주택금융청(FHFA)이 이 두 기관을 감독하는 역할을 합니다. JP모건 체이스의 연구 보고서에 따르면, 2024년 12월 기준 패니메이와 프레디맥은 총 6조 6천억 달러 규모의 주택저당증권(MBS)을 보증하고 있으며, 이는 미국 전체 주택담보부채의 50%에 해당합니다. 미국 정부의 신탁 및 신용 보증을 받는 지니메이(HUD의 직접 감독 대상)는 25억 달러 규모의 주택저당증권을 보증하고 있으며, 이는 전체의 20%에 해당합니다.
2024년 12월 기준 기관(Ginnie Mae, Fannie Mae, Freddie Mac) 모기지 담보 증권의 미지급 잔액, 출처: jpmorgan
트럼프 대통령의 첫 임기 동안 이해관계자들은 다양한 정부후원기업(GSE) 개혁 계획을 논의했지만, 입법적 진전은 없었습니다. 풀테가 트윗에서 지휘라는 어조를 사용한 이유는 FHFA 회장으로서 두 회사의 감독 이사직을 맡았고, 2025년 3월 취임 후 과감한 인사 및 구조 개혁을 단행하고, 두 기관의 여러 이사를 전출시키고, 스스로 이사회 의장을 맡고, 프레디 맥 CEO를 포함한 14명의 임원을 해고하는 등 포괄적인 조직 개편을 단행했기 때문입니다. 이를 통해 FHFA는 정부후원기업에 대한 통제력을 크게 강화했고, 백악관 및 재무부와 협상하여 암묵적 보증에 기반한 상장 계획을 모색했습니다. 이러한 정책 동향은 금융 시스템에 광범위한 영향을 미칩니다. 오늘, FHFA는 모기지 인수 평가 시스템에 암호화폐를 포함시키는 방안을 모색하기 시작했으며, 이는 규제 당국의 암호화폐에 대한 태도에 구조적 변화가 있음을 의미합니다.
풀테의 개인적 배경은 뉴스에 복잡성을 더합니다. 미국에서 세 번째로 큰 주택 건설 회사인 풀테 홈즈의 3대째 경영자이자 트럼프 대통령과 같은 부동산 가문의 후계자인 그는 트럼프 대통령의 측근 중 최초로 암호화폐를 공개적으로 지지한 연방 공무원 중 한 명입니다. 그는 2019년 초 소셜 미디어에서 암호화폐 자산의 자선적 개발을 옹호하며, 개인적으로 비트코인과 솔라나를 대량 보유하고 있다고 밝혔습니다. 그는 게임스톱과 마라톤 디지털과 같은 고변동성 자산에도 투자했습니다. 일반 정치인들과 달리 그의 투자는 디건(Degen)의 이미지와 더 부합하는 것으로 보입니다. 그의 이전 암호화폐 이력과 함께 볼 때, 미국 주택 구매 시스템에 암호화폐 자산을 도입하려는 그의 열망은 단순한 변덕이 아닌 것으로 보입니다.
정부 내부의 분열
반면, 정부 내부에는 실제로 뚜렷한 분열이 존재합니다. 프로퍼블리카(ProPublica) 는 지난 3월 미국 주택도시개발부(HUD)가 연방 주택 보조금 추적을 위해 스테이블코인과 블록체인 기술을 활용하는 방안을 모색하고 있다고 밝혔습니다. HUD 관계자는 블록체인 솔루션을 추진하는 사람이 HUD의 신임 최고재무책임자(CFO)이자 글로벌 컨설팅 대기업 언스트앤영(Ernst Young)의 전 파트너인 어빙 데니스(Irving Dennis)라고 밝혔습니다.
FHFA(연방주택국) 산하의 준공식 GSE(정부 지원 기관)인 패니 메이와 프레디 맥과는 달리, HUD(주택도시개발부) 산하의 지니 메이는 100% 정부 기관입니다. 따라서 관련 논의는 더욱 엄격합니다. 이 제안은 내부적으로 격렬한 반대에 부딪혔습니다. 일각에서는 이것이 2008년 금융 위기와 같은 서브프라임 모기지 사태를 촉발할 수 있다고 우려합니다. 일부 관계자들은 이를 모노폴리 코인으로 돈을 나눠주는 것과 같다고 비판하기도 했습니다. HUD의 내부 메모는 HUD가 자금 흐름을 감사하고 추적할 능력이 부족한 것은 아니라고 지적했습니다. 블록체인과 암호화된 결제 시스템의 도입은 복잡성을 증가시킬 뿐만 아니라 지원 자금의 가치 변동 및 규정 준수 문제를 야기할 수도 있습니다.
현재 마일로 크레딧(Milo Credit)과 피겨 테크놀로지스(Figure Technologies)와 같은 플랫폼들은 이미 비트코인 담보 모기지 상품을 제공하고 있습니다. 하지만 이들은 패니 메이(Fannie Mae)와 프레디 맥(Freddie Mac)에 대출을 증권화하여 판매할 수 없기 때문에 대출 금리가 높고 유동성이 제한적입니다. 비트코인이 연방 모기지 인수 시스템에 포함되면 차입 금리가 낮아질 뿐만 아니라 보유자들이 레버리지를 해제하고 HODL(보유형)에서 미국 내 가족 자산 배분으로 전환할 수 있게 됩니다.
물론 위험을 무시할 수는 없습니다. 전 SEC(증권거래위원회) 관계자인 코리 프레이어가 경고했듯이, 불안정한 암호화폐 자산이 연방주택국(FHA)이 보증하는 1조 3천억 달러 규모의 주택 담보 대출 시스템에 유입되면, 시장 가치의 변동을 초래하는 어떠한 사건이라도 시스템 전체에 영향을 미칠 수 있습니다. 법학자 힐러리 앨런은 기술 변화를 강제하기 위해 가장 취약한 계층을 시험장으로 활용하는 것은 매우 위험하다고 단호하게 지적했습니다.
이러한 의견 불일치의 핵심은 미국이 비트코인을 대체 투자 상품에서 공공 금융 시스템에 공식적으로 편입할 준비가 되어 있는지 여부입니다. 연방주택금융청(FHFA)의 연구 방향은 보유자가 비트코인 잔액을 사용하여 계약금이나 지급준비금을 직접 충당할 수 있도록 하는 것입니다. 이 연구의 광범위한 중요성은 탈중앙화 자산이 처음으로 주택 레버리지 효과를 가질 수 있도록 한다는 것입니다. 반면, 암호화폐 자산의 변동성은 준비 자산으로 사용될 경우 가치를 평가하고 위험을 누적하기 어렵게 만듭니다. 비트코인 가격이 급등락할 경우, 주택 담보 대출 평가에 비트코인을 사용할 수 있는지 여부는 금융 감독, 유동성 관리, 심지어 시스템 안정성 문제와도 관련이 있습니다.
새로운 FHFA 지침에는 무엇이 명시되어 있나요? 미국 거주자들은 이전에 암호화폐로 대출을 받은 적이 있나요?
2008년 서브프라임 모기지 사태의 뼈아픈 교훈으로 인해, 현재 미국 주택 담보 대출 평가는 자산 준수에 엄격한 제한을 두고 있습니다. 즉, 차용인이 암호화폐를 소유한 경우, 해당 암호화폐를 미국 달러로 환전하여 미국 규제 은행 계좌에 60일 동안 보관해야 성숙 펀드로 간주되어 평가 대상에 포함됩니다. 풀테가 제안한 방향은 이러한 절차상의 장벽을 허물기 위한 것이 분명합니다.
공식 명령인 결정 번호 2025-360은 두 대형 모기지 회사에게 차용인의 자산 다각화를 위한 유효한 자산으로 암호화폐를 고려하도록 요구합니다. 지금까지 암호화폐는 모기지 위험 평가에서 제외되었는데, 이는 차용인이 일반적으로 대출 마감 전에 디지털 자산을 미국 달러로 환전하지 않기 때문입니다. 이 지침은 패니 메이와 프레디 맥이 단독 주택 모기지 위험 평가 시 차용인 준비금에 암호화폐를 포함하는 방안을 마련하도록 요구합니다. 또한, 이 지침은 기업들이 암호화폐 보유량을 미국 달러로 환전하지 않고 직접 계산해야 한다고 규정합니다.
연방주택금융청(FHFA)은 어떤 암호화폐가 심사 대상이 될 수 있는지에 대한 명확한 지침을 제시했습니다. 미국 정부의 규제를 받고 관련 법률을 완벽하게 준수하는 중앙화된 거래소에서 발행된 자산만 심사 대상이 됩니다. 또한, 기업은 알려진 암호화폐 시장 변동성에 따른 조정 및 차용인이 보유한 암호화폐 보유량에 따른 적절한 위험 감소 등 위험 완화 조치를 평가에 반영해야 합니다.
변경 사항을 시행하기 전에 기업은 각 이사회에 제안서를 제출하여 승인을 받아야 합니다. 이사회의 승인을 받으면 제안서는 검토 및 최종 승인을 위해 연방주택금융청(FHFA)에 전달되어야 합니다. FHFA의 결정은 금융 프로세스에서 암호화폐를 인정하는 연방 정부의 광범위한 접근 방식과 일치하며, 미국을 세계 암호화폐 수도로 만들겠다는 트럼프 대통령의 비전에 부응하여 이 지침의 발표는 미국을 암호화폐 개발의 선도적인 관할권으로 자리매김하려는 연방 정부의 의지를 반영합니다.
이것은 무슨 뜻인가요?
우리 모두 알다시피, 유동성이 높은 자산을 담보로 저유동성 자산과 교환하는 근본적인 논리는 타당하지만, 비트코인은 다방면에서 관심의 중심에 있습니다. 비트코인이 미국 주택 담보 대출 자산으로 정식 인증될 경우, 그 영향력은 트럼프가 취임 전 제안했던 비트코인 준비법 못지않을 것입니다. 이러한 영향은 단일 집단에 국한되지 않을 것입니다. 미국 국민, 금융 기관, 정부 부처 등 여러 집단이 영향을 받을 것입니다.
미국인 중 비트코인을 이용해 집을 사는 사람은 몇 명이나 될까요? 그리고 비트코인을 중개자로 사용하면 얼마나 많은 돈을 절약할 수 있을까요?
미국 부동산 중개 회사인 레드핀(Redfin)의 수석 이코노미스트인 대릴 페어웨더(Daryl Fairweather)는 시간은 넉넉하지만 매력적인 소비 수단이 부족해지면서 많은 사람들이 팬데믹 기간 동안 암호화폐 거래를 시작했습니다. 이러한 투자 중 일부는 낭비되었지만, 동시에 일부 사람들은 상당한 부를 축적했거나 적어도 주택 계약금을 지불할 수 있는 수준의 부를 얻었습니다.라고 말했습니다.
Security.org의 2025 암호화폐 소비자 보고서에 따르면, 미국 성인의 약 28%(약 6,500만 명)가 암호화폐를 보유하고 있으며, 특히 Z세대와 밀레니얼 세대의 비중이 높아 절반 이상이 암호화폐 자산을 보유하고 있거나 보유한 적이 있습니다. 밀레니얼 세대와 Z세대가미국 부동산 시장에서 차지하는 비중이 커짐에 따라, 암호화폐는 주택 구매 결제 수단으로도 점점 더 인기를 끌 것으로 예상됩니다.
RedFin은 2021년에 대중 과학 설문조사를 실시했습니다. 연구 기술 회사 Lucid에 의뢰하여 생애 첫 주택 구매자 1,500명을 무작위로 표본 조사했습니다. 계약금을 어떻게 마련했나요?라는 질문에 가장 흔한 답변은 월급을 사용했나요?(52%)였고, 덜 흔한 답변은 가족의 현금 기부(12%)와 퇴직금 조기 인출(10%)이었습니다. 주목할 점은 암호화폐를 매도하여 주택을 구매한 사람의 수가 2019년부터 2021년까지 점차 증가하여 2021년 말에는 거의 12%에 달했다는 것입니다. 4년 후, 암호화폐의 대중화로 이 비율은 더욱 증가했을 가능성이 있습니다.
에미상 후보에 오른 영화 및 TV 프로듀서이자 Peoples Reserve의 설립자인 테렌스 마이클은 6월 25일 트위터 스페이스에 다음과 같은 이야기를 공유했습니다. 그는 2017년에 집을 사기 위해 비트코인 100개를 팔았습니다. 현재 집값은 50만 달러에 불과하지만, 그가 팔았던 비트코인은 수천만 달러의 가치가 있습니다. 그래서 그는 더 많은 사람들이 비트코인을 보유하고 모기지 대출을 통해 집을 살 수 있도록 하겠다는 목표로 Peoples Reserve를 설립했습니다.
가설을 하나 세워보겠습니다. 2017년에 5만 달러 상당의 비트코인을 구매했습니다. 2025년에는 그 가치가 50만 달러가 될 것입니다. 비트코인을 매도하고 9만 달러의 양도소득세를 내는 대신, 암호화폐 모기지 대출 기관에 30만 달러 상당의 비트코인을 담보로 제공하고 9.25%의 금리로 30만 달러의 모기지 대출을 받는 것입니다. 대출 기관은 에스크로 계좌에 비트코인을 보관하고, 당신은 여전히 비트코인을 소유하며, 연간 약 2만 7천 달러(향후에는 더 낮아질 것임)의 이자만 납부하고 9만 달러의 세금을 절약할 수 있습니다. 또한, 비트코인 가격 상승 추세 채널과 인플레이션 방지 권리도 확보하게 됩니다. 특히 빅 뷰티풀 액트(Big Beautiful Act)로 미국 부채 한도가 5조 달러로 상향 조정되는 상황에서 더욱 그렇습니다.
추가 자료: 암호화폐 거래로 4만 달러를 벌려면 13만 달러의 세금을 내야 합니다. 이는 머스크가 풍자한 미국 세법입니다 .
Freddie Mac이 제공한 데이터에 따르면, 미국에서 30년 주택담보대출의 연간 이자율은 일반적으로 약 7% 정도로 변동하는 반면, 15년 주택담보대출의 경우 약 6% 정도로 변동합니다.
한동안 운영되어 온 Milo Credit과 같은 민간 금융기관은 현재 약 50%의 LTV(담보인정비율)로 연 9~10%의 금리로 비트코인 대출을 제공할 수 있습니다. 반면 Peoples Reserve와 같은 비트코인 생태계 기반 대출 플랫폼은 LTV가 33%일 경우 연 금리를 3.5%까지 낮출 수 있습니다. 이렇게 계산하면, 15년 만기 50만 달러 주택담보대출을 기준으로 월 약 1,000달러를 절약할 수 있으며, 총 이자비용은 19만 달러가 절감됩니다.
모든 기관이 이처럼 낮은 금리를 제공하는 것은 아니지만, 현행 정책 및 규제 강화에 따라 이러한 주요 미국 대출 기관에서는 일반 자산과 유사한 금리가 적용될 수 있습니다. 비트코인 대출을 이용하는 것은 의심할 여지 없이 현대 미국인에게 더 현명한 선택입니다.
GSE 민영화 과정 촉진을 위한 보조 도구
FHFA가 Fannie Mae와 Freddie Mac에 비트코인과 같은 암호화폐를 모기지 평가 시스템에 포함하도록 요청하기 불과 한 달 전, 트럼프 미국 대통령은 자신의 소셜 미디어 Truth에서 저는 이 위대한 회사들(Fredie Mac과 Fannie Mae)을 상장시키는 작업을 계속 진행하고 있지만, 미국 정부가 암묵적인 보장을 계속 유지할 것이며, 대통령으로서 이들을 흔들림 없이 규제할 것임을 분명히 밝히고 싶습니다.라고 말했습니다.
비트코인 모기지 메커니즘의 개방은 정부기관(GSE) 민영화를 위한 간접적이지만 중요한 지원 경로를 제공합니다. 이는 주택 금융 시스템에 다양한 담보 유형을 도입할 뿐만 아니라, 위험 이전, 자본 형성, 규제 재편, 정치적 조율 등 다각적인 측면에서 패니매와 프레디맥의 탈정부화 개혁을 위한 여지를 마련할 수 있습니다.
첫째, 신용 위험 관리 측면에서 비트코인과 같은 암호화폐 자산으로 뒷받침되는 주택 담보 대출은 정부기관(GSE)이 최후의 대부자 역할을 해야 한다는 압력을 완화할 것으로 예상됩니다. 패니 메이와 프레디 맥은 오랫동안 신용 기록이나 소득 증빙 서류가 부족한 사람들을 포함한 수많은 비전통적 차용자에게 금융 보증을 제공해 왔습니다. 비트코인 주택 담보 대출의 도입은 신용은 보이지 않지만 자산은 보이는 암호화폐 기반 투자자들에게 새로운 메커니즘을 통해 주택 담보 시장에 진입할 기회를 제공하여 정부기관이 주택 접근성을 유지하는 데 있어 겪는 고유한 부담을 덜어줄 것입니다. 탈중앙화되고 검증 가능하며 전 세계적으로 유동성이 높은 자산인 비트코인의 주택 담보 대출 역량이 제도화되는 것은 시스템 외부에 대안적인 대출 풀을 구축하는 것과 같으며, 민영화 이후 정부기관 자산 풀의 구조적 최적화를 위한 여지를 더 많이 남겨줍니다.
자본 구조 측면에서 비트코인 모기지 메커니즘은 암호화폐 기반 자산 증권화를 통해 GSE 민영화 과정에 자금 지원을 제공할 수도 있습니다. 현재 GSE의 가장 큰 장애물 중 하나는 최대 1,800억 달러에 달하는 규제 자본 갭인데, 이 갭을 유보 이익만으로 메우는 데 7년 이상이 걸릴 것으로 예상됩니다. 비트코인 모기지가 확장 가능하고, 금리가 책정되며, 패키지화된 모기지담보증권(암호화폐-MBS)을 형성할 수 있다면, 새로운 유형의 자본 투자자를 유치하고 GSE 자산담보증권에 대한 잠재적인 장외 보충 역할을 할 것으로 예상됩니다. 이러한 자산의 존재는 GSE가 의회 자금이나 납세자 자금에 전적으로 의존하지 않고 점진적으로 자본 독립성을 달성할 수 있음을 의미하며, 이를 통해 정부의 탈퇴 과정에서 발생하는 체계적인 마찰을 줄일 수 있습니다.
동시에, 이러한 메커니즘은 주택 금융 규제 모델의 업데이트를 강제하고 있습니다. 기존 GSE 평가 시스템은 소득 증명, 부채비율, FICO 신용점수와 같은 현금 흐름 모델을 기반으로 하는 반면, 암호화폐 모기지의 광범위한 사용은 자산 규모, 온체인 이력, 암호화폐 지갑 순가치 등의 평가 기준을 강조합니다. 소득 중심에서 자산 중심으로의 위험 관리 논리의 이러한 변화는 GSE가 민영화 이후 더욱 유연하고 시장 지향적인 신용 평가 모델을 구축하는 데 도움이 될 뿐만 아니라, 이후 새로운 모기지 자산의 통합을 위한 제도적 기반을 마련할 것입니다. 규제 당국이 암호화폐를 평가 모델에 포함할 수 있다면, GSE는 향후 사업 영역을 확장하고 더욱 광범위한 금융 자산 인수에 참여하여 시장 경쟁력을 강화할 기회를 얻게 될 것입니다.
더 중요한 것은 정치적 차원에서 비트코인 모기지 장려가 기술 대체 이론에 대한 담론 공간을 구축하고 트럼프 행정부가 정부 소유 주택(GSE)의 민영화를 추진할 수 있는 여론 완충 장치를 마련하는 데 도움이 된다는 것입니다. 민영화는 민주당, 주택 권리 단체, 그리고 일부 주 정부의 강력한 반대에 항상 직면해 왔습니다. 이들은 정부 주도의 주택 담보 대출 제도가 저소득층 및 중산층 가구의 자금 조달 가능성을 저해할 것이라고 우려합니다. 암호화폐 모기지 메커니즘의 합법화는 또 다른 정책적 선택지를 제공합니다. 정부가 직접 보증을 철회하는 동안, 시장은 기술, 자산, 그리고 위험 분담 메커니즘을 통해 대안적인 자금 지원을 제공할 수 있습니다. 이러한 논리는 여론의 균형을 맞추는 데 도움이 될 뿐만 아니라, 정책 입안자들에게 정부 부채 감축과 주택 금융 안정 유지 사이에서 더욱 유연한 협상 카드를 제공합니다.
따라서 비트코인 대출 메커니즘 자체가 정부기관(GSE) 민영화의 직접적인 도구는 아니지만, 그 제도적 구조는 민영화 과정에 중요한 금융 완충 지대를 제공하고 있음은 분명합니다. 이는 주택 금융 시장의 모기지 자산 구조를 확대하고, 정부기관의 정책 책임 영역을 완화하며, 자본 대체 채널을 제공하고, 금융 분권화 개혁 수용 의지를 강화합니다. 작은 정부와 강력한 시장을 추구하는 새로운 정치 주기 속에서, 암호화폐의 신용 기능은 구조적 주택 금융 개혁을 촉진하는 데 점차 중요한 역할을 하고 있습니다.
비트코인은 주택담보대출의 압박을 얼마나 완화할 수 있을까?
현재 비트코인의 총 시장 가치는 약 2조 1천억 달러로, 미국 주택 담보 대출 시장의 약 17%에 해당합니다. 만약 비트코인 시장 가치 전체가 주택 담보 대출 지원에 참여할 수 있다면, 2조 1천억 달러 규모의 비트코인 시장은 1조 500억 달러의 대출 원금(담보인정비율 50% 적용)을 지원할 수 있으며, 이는 기존 주택 담보 대출 잔액의 약 8~9%에 해당합니다. 만약 허용 가능한 부분의 50%만 담보로 사용하더라도, 5,250억 달러의 대출 원금을 지원할 수 있으며, 이는 전체의 4~5%에 해당합니다. 물론 ETF나 일부 상장 기업, 또는 주권 국가의 참여가 쉽지는 않겠지만, 이러한 부분은 현재 전체의 약 10% 정도에 불과할 것으로 예상됩니다.
따라서 비트코인 모기지가 제도화된다면 암호화폐 커뮤니티에 광범위한 영향을 미칠 뿐만 아니라, 기존 금융 시스템에 전례 없는 자산 전환 능력을 부여하여 기존 금융 시스템을 파괴하지 않고도 비트코인 가치의 구매력을 높일 수 있는 긍정적인 순환 경로를 열어줄 것입니다. 즉, 이 정책이 완전히 시행된다면 비트코인 대출은 주택 시장에 수천억 달러 규모의 새로운 자금 조달력을 제공할 수 있으며, 이는 현재 암호화폐 모기지 시장의 100배가 넘는 규모입니다.
빅 앤 뷰티풀 액트
빌 풀트의 발언이 비트코인 모기지 사업에 긍정적이라면, 빅 뷰티풀 액트(Big Beautiful Act)의 공식 서명 및 시행은 미국 부동산 업계에 정책적으로 유리한 요소로 작용할 것입니다. 가장 중요한 것은 기존 세금 감면 및 일자리 창출법(Tax Cuts and Jobs Act)에 명시된 20% QBI(Qualified Business Income, 적격 사업 소득) 공제율이 23%로 영구적으로 인상된다는 것입니다. 이러한 조정은 유한책임조합, S-corp 구조 또는 REITs를 통해 부동산에 투자하는 많은 개인 및 법인에게 직접적인 혜택을 제공하며, 실효 한계세율은 약 28.49%로 낮아질 것입니다.
대차대조표가 임대 수입에 집중된 부동산 회사의 경우, 세후 현금 흐름이 크게 개선되고 자본 구조가 더욱 최적화될 것입니다. 또한, 이러한 개혁은 비트코인과 같은 자산을 보유한 기관이 법인 설립을 통해 부동산을 매입하는 데 드는 진입 비용을 간접적으로 줄여 온체인 자산과 오프체인 부동산을 연결하는 데 있어 더욱 안정적인 규정 준수 프레임워크를 제공합니다.
동시에 빅 뷰티풀 액트(Big Beautiful Act)는 100% 추가 감가상각 메커니즘을 복원 및 연장하고, 179조의 즉시 공제 한도를 250만 달러로 상향 조정하여 부동산 프로젝트의 초기 자본 지출을 세전 공제에 더 신속하게 포함할 수 있도록 했습니다. 이는 신규 부동산, 저장 시설 및 생산 자산에 대한 집중 투자를 촉진할 뿐만 아니라, 부동산 개발업체가 금리 불확실성이 커지는 상황에서 더욱 견고한 현금 흐름 곡선을 구축하는 데에도 도움이 됩니다. DAO, LLC 또는 SPV 모델을 통해 비트코인 자산을 활용하여 부동산 매입을 시도하는 투자자 또는 RWA 프로젝트 당사자에게 감가상각 정책 복원은 지연된 임대 수익 및 긴 자산 실현 주기 문제를 효과적으로 헤지하여, 비트코인과 같은 디지털 자산을 부동산 프로젝트에서 더 유동적인 기초 소득으로 전환하는 데 도움이 됩니다.
비트코인 + 부동산, 트럼프가 다음 큰 움직임을 보일 듯합니다.
자유시장에서 해변에 상륙하는 프로젝트는 무엇입니까?
대출 기관
마일로 크레딧
마일로 크레딧은 미국 플로리다에 본사를 둔 핀테크 기업입니다. 2022년 이후 미국 최초로 암호화폐 기반 주택 담보 대출 상품을 출시했습니다. 마일로 크레딧의 사업 모델은 사용자가 비트코인, 이더리움, USDC와 같은 디지털 자산을 담보로 현금 계약금 없이 부동산 가치의 최대 100%까지 대출받을 수 있도록 지원합니다. 이러한 대출 구조는 양도소득세를 부과하지 않으며, 강제 청산 절차도 없어 차용자는 암호화폐 자산의 상승 잠재력을 유지하면서 주택 구매에 필요한 재정 지원을 받을 수 있습니다.
Milo는 최대 500만 달러, 최대 30년 만기 대출을 제공하며, 현재 연 이자율은 9~10% 수준이며 조기 상환 수수료는 없습니다. 담보 자산의 보안은 Coinbase, Gemini, BitGo와 같은 제3자 수탁기관이 관리합니다. 2025년 초 기준 Milo는 6,500만 달러 이상의 암호화폐 담보 주택 대출을 발행했습니다.
이러한 대출은 일반적으로 미국 연방 주택 담보 대출 기준을 충족하지 못하며, 패니 메이(Fannie Mae)나 프레디 맥(Freddie Mac)에 판매될 수 없다는 점에 유의해야 합니다. 따라서 자금 조달 비용이 높고, 그에 따라 이자율도 높습니다. 이 법안이 통과될 경우, 시스템은 이자율을 더욱 낮출 것으로 예상됩니다. 또한, 암호화폐 가격 변동성이 크기 때문에 마일로는 대출의 안전성을 확보하기 위해 여전히 일정 수준의 초과 담보를 활용하고 있습니다.
레드든
Ledn은 캐나다에 본사를 두고 있으며 비트코인 담보 대출로 잘 알려져 있습니다. Ledn은 온체인 자산 대출 구조화 상품을 개발하는 세계 최초의 암호화폐 기반 플랫폼 중 하나로 자리매김했습니다. Ledn의 핵심 상품은 사용자가 비트코인을 담보로 미국 달러 또는 USDC와 같은 법정화폐로 대출을 받을 수 있도록 지원합니다. 담보인정비율(LTV)은 일반적으로 50%이며, 자금은 즉시 사용 가능하고 최단 대출 기간은 매주 계산됩니다. Milo와 달리 Ledn은 부동산 거래와 직접 연계되지는 않지만, 단기 유동성 솔루션으로서 비트코인을 매도하지 않고도 현금을 확보하려는 사용자의 요구를 충족합니다. 또한, Ledn은 비트코인 및 USDC에 대한 저축 계좌 및 복리 이자 서비스도 제공합니다. Ledn은 보안과 규정 준수를 중시합니다. 담보 자산은 모두 제3자 기관에 보관되며 정기적으로 감사를 받습니다. Ledn은 캐나다 및 라틴 아메리카 시장에 상당한 영향력을 행사하고 있습니다.
문 모기지
Moon Mortgage는 암호화폐 네이티브 사용자를 위한 대출 플랫폼으로, 전통적인 신용 기록이 없는 Web3 기업가, DAO 회원, 암호화폐 투자자에게 주택 구매를 위한 비트코인 모기지 서비스를 제공하는 데 중점을 두고 있습니다. Moon Mortgage의 주력 상품은 사용자가 BTC 또는 ETH를 담보로 전통적인 구조화된 주택 대출을 신청할 수 있도록 하며, 해당 부동산을 2차 모기지로 활용하여 차용자의 자산 및 소득 불균형 문제를 해결합니다. 이 플랫폼은 미국 내 규정을 준수하는 대출 기관 및 수탁 기관과 협력하여 사용자에게 기존 모기지와 동일한 이자율 구조 및 상환 메커니즘을 제공합니다. 동시에, FICO 신용 점수를 자체 개발한 평가 모델로 대체하여 사용자의 온체인 자산 이력 및 위험 감수 능력 평가에 중점을 둡니다. Moon Mortgage는 암호화폐 네이티브 구매자에게 서비스를 제공하는 수직적 위치에 있으며, 코인을 판매하지 않고도 참여라는 개념을 강조합니다. 또한, 온체인 신원을 가진 사람들에게도 열려 있는 미국 시장에서 몇 안 되는 모기지 프로젝트 중 하나입니다.
인민 보호 구역
피플스 리저브(Peoples Reserve)는 CJK 콘스탄티노스(Konstantinos)가 설립한 암호화폐 금융 인프라 프로젝트로, 비트코인을 핵심으로 하는 모기지 및 신용 시스템 구축에 전념하고 있습니다. 이 프로젝트는 자가 상환형 모기지와 주택 담보를 비트코인 유동성으로 교환하는 HEBLOC(Home Equity Bitcoin Line of Credit) 등 다양한 비트코인 기반 금융 상품을 개발하고 있습니다. 피플스 리저브의 핵심 설계 개념은 사용자의 비트코인 소유권을 보호하면서 비트코인의 경제적 가치를 실현하는 것입니다. 이러한 상품은 담보로 제공된 비트코인을 재담보하는 데 사용하지 않으며(즉, 재담보 없음), 다중 서명 보관 메커니즘을 사용하여 사용자 자산이 중앙 기관의 통제를 받지 않도록 합니다. 동시에 피플스 리저브는 대출 금리가 기존 주택 담보 대출과 유사하여 암호화폐 금융의 대중적 수용성을 높이기를 기대합니다. 해당 플랫폼은 아직 제품 개발 단계에 있으며 정식 출시되지는 않았지만, 공식 웹사이트 알림 구독 채널이 개설되었고, 첫 번째 테스트 서비스는 7월 4일에 출시될 예정입니다.
하부 구조
비라인 타이틀
비라인 타이틀(Beeline Title)은 암호화폐 대출 제공업체가 아니라, 암호화폐 모기지(Crypto Mortgage)를 위한 부동산 등록 및 디지털 커스터디 인프라 구축에 전념하는 블록체인 서비스 기업입니다. 비라인 타이틀은 부동산 등록 절차를 디지털화하고 이를 암호화폐 자산 커스터디 메커니즘과 결합하여 풀체인 방식의 서류 없는 주택 소유권 등록 및 부채 관리를 구현하는 데 중점을 두고 있습니다. AInvest에 따르면, 비라인 타이틀은 2025년 8월 전국 서비스 플랫폼을 공식 출시하여 비트코인으로 담보된 첫 번째 부동산 대출 거래 완료를 지원할 예정입니다. 비라인의 등장은 암호화폐 자산과 부동산 간의 연계가 점차 표준화되고 규정을 준수하게 됨을 의미하며, 향후 대규모 구현을 위한 제도적 및 기술적 기반을 마련할 것입니다.
마이크로스트래티지(MicroStrategy) 또한 인프라 구축에 기여했습니다. BTC 신용 모델을 개발했으며, 풀테(Pulte)는 소셜 미디어 X를 통해 이에 대한 관심을 직접 표명했습니다.
비트코인이 오래된 규칙을 바꿀 수 있을까?
월가의 100년 된 증권사부터 연방 주택 금융 규제 기관, 트럼프의 공식 성명부터 부동산 산업의 자본 구조 재편에 이르기까지, 비트코인 기반 금융 질서가 위에서 아래로 침투하고 있습니다. 비트코인의 정체성은 디지털 현금에서 전자 금으로 진화했으며, 이제 신용 매개체로 자리매김하여 기존 금융의 자본 관리 방식을 새롭게 제공할 것입니다. 그리고 이 탈중앙화 자산 + 연방 신용 도구 아키텍처는 주택담보대출의 가장 심층적인 설계 논리에 영향을 미칩니다.
미래에 패니 메이와 프레디 맥이 비트코인을 인수 모델의 일부로 진정으로 수용하게 되면, 새로운 금융 패러다임과 생태계가 탄생할지도 모릅니다. 비트코인은 더 이상 단순한 부의 저장 수단이 아니라 주택, 세금, 신용, 심지어 국가 통치까지 지렛대로 활용할 수 있는 새로운 지렛대가 될 것입니다.
비트코인 모기지의 제도화는 트럼프의 크고 아름다운 시대의 가장 상징적인 도구가 될 수도 있습니다.
