全球RWA監理實務及代表項目－從傳統金融看RWA系列文章二

現實世界資產（Real World Assets, RWA）的代幣化浪潮正在重塑全球金融版圖，將不動產、債券、藝術品甚至供應鏈債權等傳統資產錐入區塊鏈軌道，實現24/7 跨國流動與分散投資。然而，與純加密原生資產不同，RWA 本質上是“鏈上證券化”，其底層現金流與現實世界法律權利緊密綁定，因而必須在合規框架內發行，方能規避非法集資、證券違規及跨境資本管制風險。

非合規平台發行雖技術門檻低，卻易觸發監管紅線——如美國SEC 將多數代幣化房地產視為未註冊證券、內地視無牌RWA 為非法公開發行——導致項目夭折或資產凍結。相反，合規平台透過KYC/AML 穿透、託管清算分離、定期審計與資訊揭露機制，確保底層資產真實性與投資者保護，進而吸引銀行、資管等機構資金入場，真正啟動兆級流動性藍海。

目前，全球已形成以香港（ SFC虛擬資產沙盒+穩定幣條例）、歐盟MiCA、美國（SEC Reg A+/D 豁免+ Wyoming SPDI 特許）為首的三大合規體系；另有新加坡（ MAS 支付服務牌照+ 基金級RWA 豁免）、阿聯酋（ ADGM 數位資產框架）等次級賽道相競速佈局。本文及之後的另一篇文章，將逐一剖析上述轄區監理邏輯、代表專案與可複製路徑，為內地企業出海與全球機構入場提供實戰座標。

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全球RWA 市場監管狀況

2025 年已成為全球RWA（真實世界資產）監管的關鍵轉折點，美國GENIUS 穩定幣法案和中國香港《穩定幣條例》的相繼落地，標誌著監管從碎片化向統一框架轉型。美國推動GENIUS 法案的核心在於現代化支付體系並強化美元霸權，預計為美債創造數萬億美元需求；香港則以「價值錨定監管」原則創新，覆蓋所有港元錨定穩定幣，實現跨境管轄延伸。

美國：機構主導+ 監管沙盒驅動的合規創新

美國現實世界資產（RWA）市場以「機構主導+ 監管沙盒驅動的合規創新」為最大特徵，區別於全球其他地區的零售驅動或政策試驗模式。貝萊德（BlackRock）BUIDL，富達（Fidelity）、富蘭克林鄧普頓（Franklin Templeton）等傳統資管巨頭將RWA 視為“鏈上版ETF ”，86% 的市場配置來自機構資金，彰顯華爾街對鏈上金融的系統性重構。

美國RWA 監管仍以SEC 為主導，CFTC 輔助商品類資產，尚未出台專屬聯邦法案，但2025 年立法密集落地標誌監管從「執法優先」轉向「規則導向」。 SEC 持續以Howey Test 判定代幣化資產的證券屬性，強調KYC/AML 穿透與投資者保護；豁免框架（如Reg A + 免州法）降低發行門檻，推動流動性（TVL 增長800%），橋接TradFi 和DeFi；同時， Crypto Task Force Force 沙盒啟動州級層面，懷俄明州SPDI 特許與Reg A+ 豁免有效繞過藍天法審查，降低中小發行人合規壁壘。然而，聯邦與州級監管碎片化仍構成跨境與創新障礙，機構參與雖高企，但合規成本居高不下。

2025 年三項法案集中通過，構成RWA 監管從「灰色執法」到「規則明朗」的歷史性轉折，直接解鎖萬億級鏈上資產合規路徑：

• GENIUS Act（ 7 月）：規範穩定幣抵押，支持RWA 作為後盾資產，強化美元鏈上錨定； RWA 成為穩定幣「官方後盾」 ，允許代幣化國債、私募信貸、REITs等作為USDC/USDT 儲備。
• CLARITY Act：明確數位資產證券/商品分類，降低Howey Test不確定性；房地產/債券代幣化明確為「商品類RWA 」時，僅需CFTC 備案而非SEC 註冊，合規成本下降60% ，中小發行人入場。
• Anti-CBDC Surveillance State Act：限制央行數位貨幣監控，私人RWA 生態「去監控化」 ：BlackRock BUIDL 等基金可繞開CBDC 即時追踪，機構隱私保護，吸引高淨值與主權資金，美元鏈上霸權反向鞏固。

美國RWA 合規框架的優點在於投資者保護強勁、創新空間可控、美元流動性全球輻射。嚴苛揭露與託管分離機制顯著降低詐欺風險，吸引機構資金持續入場；豁免路徑與沙盒並行，兼顧效率與合規，推動tokenized Treasuries 成為DeFi “無風險利率”基準。 GENIUS Act 背書的美元穩定幣+ RWA 組合，進一步鞏固美國在全球鏈上金融中的定價權與標準制定權。儘管聯邦統一立法尚待突破，美國模式已為RWA 從試點向主流轉型提供可複製模板，預計將撬動30 兆美元級傳統資產上鍊潛力。

歐洲：MiCA框架下的統一創新

歐盟現實世界資產（RWA）監管以「 Markets in Crypto-Assets Regulation (MiCA) 」為核心，標誌著從碎片化國家規則向統一跨境框架的轉型。截至2025 年11 月，MiCA 已全面生效，為RWA 代幣化提供清晰邊界，推動市場從試點向規模化躍升。 RWA 市場TVL 歐盟佔全球比例約25%，預計2025 年底達500 億歐元，主要受益於MiCA 的「護照」機制，允許單一授權覆蓋27 國。 與美國SEC 主導的證券導向不同，MiCA 強調技術中立與消費者保護，分類RWA 為資產參考代幣（ ARTs，如房地產/商品支援）或電子貨幣代幣（ EMTs，如歐元錨定穩定幣）。

MiCA 於2023 年4 月通過，2025 年進入全速執行階段，核心要求包括：白皮書揭露、儲備審計、 KYC/AML 穿透等。 代表項目包括Centrifuge 的RWA 信貸池（德國，MiCA + ELTIF 2.0 合規，TVL 超10 億歐元），Tiamonds 的寶石代幣化（盧森堡，2025 年獲MiCA 發行許可），Societe Generale 的歐元穩定幣項目（法國，ARTs 框架下）發行等。

歐盟框架以統一性、風險導向與創新沙盒為特點： MiCA 的「單一規則集」消除國別壁壘，DLT 試點允許豁免傳統清算要求，支援端到端測試；DORA 嵌入ICT 風險管理，確保RWA 託管分離。 優勢在於：

（1）跨國效率高，護照權降低多國合規成本（對比美國州級分散化，節省30%-50%）；

（2）投資人保護強勁，強制揭露與儲備透明吸引TradFi資金，2025年機構配置佔比升至65%；

（3）創新友好，技術中立設計兼容ERC-3643等標準，推動RWA從房地產（佔40%）擴展至私募信貸。

中東：VARA框架下的創新高地

中東現實世界資產（ RWA ）監管以「多管區沙盒+ 石油財富驅動的全球輻射」為核心，聚焦阿聯酋（UAE）作為區域先鋒，輔以沙烏地阿拉伯（KSA）和巴林的試驗路徑。截至2025年11月，中東RWA市場TVL達約250 億美元，UAE 佔比超70%（170 億美元），主要受益於VARA 的全面立法與DIFC/ADGM 的英美法系沙盒，推動房地產（佔比45%）、黃金和基金代幣化。 與歐盟MiCA 的統一護照不同，中東強調“競爭性自由區”，UAE 的72 個自由區（如DIFC、ADGM ）通過稅收豁免與快速授權吸引全球機構，Vision 2030 框架下沙特SAMA 沙盒則聚焦伊斯蘭金融RWA。

中東RWA 監管碎片化但高效，UAE 主導2025 年立法密集：VARA（迪拜虛擬資產監管局）5 月更新《虛擬資產發行規則手冊》，將RWA 分類為資產參考虛擬資產（ARVA），要求發行人資本金150 萬迪拉姆（約40.8 萬美元）或儲備資產2%，並強制穿透月度審計與KYC/AML 獨立審計。 DFSA（杜拜金融服務局）3 月17 日發布《代幣化監管沙盒指南》，首次明確納入RWA 測試，允許創新測試許可（ITL）下端到端試點（排除加密/法幣代幣）。 ADGM（阿布達比全球市場）推出首個代幣化美國國債基金（Realize T-BILLS Fund），SCA（證券商品管理局）管轄證券類RWA 如債券/股票。 沙烏地阿拉伯SAMA 沙盒支持受控實驗，CMA（資本市場管理局）將資產支持代幣納入資本市場法；巴林CBB 提供清晰沙盒，聚焦數位銀行RWA。 代表項目包括Tiamonds 寶石代幣化（ VARA 許可），Centrifuge 信貸池擴展至沙特SAMA 沙盒，高盛UAE 三項RWA 試點（房地產/蘇庫克）等。

中東框架以多轄區靈活、沙盒優先、創新輻射為特點：VARA/DFSA/ADGM 提供「一站式」授權路徑，ERC-3643 標準嵌入轉移限制與託管分離；SAMA 沙盒強調伊斯蘭合規（如蘇庫克代幣化）。 整體優勢包括

（1）門檻低、速度快，沙盒豁免部分揭露，吸引新創（對比美國Reg A+州級審查，節省40%時間）；

（2）石油資金槓桿，主權財富基金配置佔60%，推動流動性（UAE TVL年增300%）；

（3）全球橋接，英美法系相容於TradFi，相容ERC 標準利於跨國DeFi。

新加坡：靈活沙盒下的亞洲試驗田

新加坡現實世界資產（RWA）監管以「沙盒驅動+ 跨國協作的漸進式商業化」為核心，由新加坡金融管理局（Monetary Authority of Singapore, MAS）主導，定位為亞太RWA 創新高地。新加坡RWA 市場聚焦基金代幣化（佔40%）、債券與房地產，支持多幣種試驗。 與中東VARA 的自由區競爭不同，新加坡強調“監管+ 技術中立”，透過Project Guardian（2022 啟動）整合TradFi 與DeFi，實現端到端測試。 MAS 將RWA 分類為資本市場的產品（Capital Markets Products, CMPs）或資產支持代幣（Asset-Backed Tokens, ABTs），排除純商品類（受Commodity Trading Act 管轄）。

MAS RWA 監管依托既有證券框架，2025 年加速商業化：DTSP（Digital Token Service Providers）框架於6 月30 日生效，擴展領土管轄至海外服務，強調AML/CFT 與用戶保護，但僅限「極有限」許可（年費1 萬新元，無過渡期）。 Project Guardian 擴展至15+ 試驗，涵蓋六幣種資產；Global Layer 1（GL1）倡議（11月推出）與BNY Mellon、JP Morgan、DBS 及MUFG合作，標準化區塊鏈平台。 MAS Sandbox Plus（8 月更新）豁免部分披露，支持基金級RWA；IRAS 稅收規則視代幣為證券徵稅。代表專案有：InvestaX 平台（MAS CMS/RMO 許可，代幣化VCC 基金，AUM 超10 億美元）；Franklin OnChain US Government Money Fund （ Guardian 試點）； Deutsche Bank 與Memento 的ZK 鏈RWA 基礎設施等。

新加坡框架以特性導向、沙盒優先、基礎設施標準化為特點：SFA（Securities and Futures Act）下RWA 視為證券，要求CMS（Capital Markets Services）與RMO（Recognized Market Operator）許可；ERC-3643 標準嵌入KYC/AML 轉移限制與託管分離；GL1 工具包解決互通性。 優勢包括

（1）創新友好，沙盒豁免降低門檻（對比美國Reg A+ 碎片化，測試週期縮短50%）；

（2）機構吸引，Guardian 協作涵蓋全球銀行，機構配置佔70%；

（3）跨境輻射，多幣種支持與MoU提升流動性（TVL年增加300%）。

香港：SFC雙軌沙盒下的亞太合規橋頭堡

香港憑藉其獨特的金融樞紐地位和開放監管環境，成為連接中國大陸與全球RWA （真實世界資產）市場的橋樑，定位為“亞洲華爾街”，以活躍的交易市場和創新驅動為核心。香港現實世界資產（RWA）監管以「SFC雙軌沙盒+ 穩定幣立法的亞太出海橋頭堡」為核心，由香港證券及期貨事務監察委員會（SFC）與金管局（HKMA）聯合主導，定位為連接內地與全球的RWA 合規樞紐。與新加坡MAS 的特性導向不同，香港強調證券化路徑，將RWA 統一納入《證券及期貨條例》（SFO）框架，分類為「結構性產品」或「集體投資計畫」（CIS），並透過雙沙盒實現端到端測試。

2025 年6 月26 日香港特區政府發布的《香港數位資產發展政策宣言2.0》推出「 LEAP 」框架，聚焦優化法律監管、擴展代幣化資產類型（如政府債券、房地產、貴金屬）、推動跨界合作及人才培育。 2025 年8 月1 日生效的《穩定幣條例》採用「價值錨定監管」原則，區別於歐盟MiCA 的功能監管和新加坡的分級牌照模式，對港元錨定穩定幣實施全面監管，無論發行主體所在地，延伸跨境司法管轄權。條例要求嚴格的儲備管理、贖回機制和風險控制，首批許可證預計2026年初發放。這些政策為RWA 代幣化提供清晰合規路徑，增強全球競爭力。

香港於2025 年8 月7 日推出全球首個RWA 註冊平台，由香港Web3.0 標準化協會管理，為房地產、債務等資產的數位化和代幣化提供統一框架，提升透明度和流動性。匯豐銀行推動區塊鏈結算服務，中國資產管理（香港）發行亞太首隻零售代幣化貨幣市場基金，中資機構如招商國際在Solana、以太坊公鏈上代幣化基金，展現技術創新。房地產RWA 領先，綠色金融（如碳信用代幣化）試點契合ESG 趨勢，貴金屬和再生能源代幣化也在探索中。

香港與大陸形成RWA 發展「雙軌戰略」。大陸堅持“許可鏈優先”和“禁止公開代幣銷售”，嚴格遵循中國證監會（CSRC）監管及KYC、AML、個人資訊保護法要求，試點房地產、大宗商品、綠色金融和智慧財產權代幣化。香港則以開放監理環境為中資銀行附屬實體提供公鏈發行RWA 的舞台。然而，2025 年9 月CSRC 暫停部分香港RWA 業務，反映大陸對金融穩定的謹慎態度。此雙軌模式降低大陸系統性風險，同時透過香港吸引外資、擴大全球影響力，形成「中國大陸資產—香港發行—全球投資者」的可行路徑。

香港的資金自由港地位、「前店後廠」歷史基因及離岸人民幣業務樞紐角色，使其可望成為「人民幣與美元的數位橋樑」。相較新加坡「亞洲瑞士」追求穩定，香港以活躍市場吸引全球投資者，奠定亞太RWA 領先地位。

香港-新加坡-杜拜：亞洲合規三角的全球協同

香港、新加坡、杜拜構成亞洲RWA 合規“鐵三角”，三地監管邏輯不盡相同卻高度互補，共同撬動亞太萬億級鏈上資產流動。香港SFC 以證券化橋接為核（SFO結構性產品+ 雙沙盒），嚴守專業投資者門檻，優勢在於內地出海通道與mBridge 跨境結算，代幣化綠色債券領先。新加坡MAS 走特性協作路線（ Project Guardian + GL1 標準化），沙盒豁免靈活，聚焦多幣種基金與亞太MoU。杜拜VARA 則推競爭沙盒模式（ARVA 簡化框架+石油資金），房地產與蘇庫克代幣化爆發，Tokinvest 賽馬碎片化計畫引爆流動性。

三地差異化定位形成協同閉環：香港提供人民幣/港元錨定入口，新加坡輸出技術標準與互操作，杜拜注入高淨值與伊斯蘭金融。 2025 年三地連動加速－HashKey-UBS-Realize 跨鏈債券試行打通三地監理核心架構（SFC-VATP、MAS-GL1、VARA-ARVA）；mBridge + Guardian + ADGM 共建RWA 清算層，單筆代幣化國債結算時效從T+2降至分鐘級；此「亞洲三角」以監管沙盒為錨、美元/港元/迪拉姆多錨並存，預計2030 年貢獻全球RWA 流動性30%，成為TradFi 上鍊的東方加速器。

監管難點

RWA（真實世界資產）代幣化在全球迅速興起，但其監管面臨多重難題，需平衡創新與風險，以下是主要難點總結，涵蓋跨境合規、鏈下託管、非標資產定價及更廣泛的法律、技術挑戰。

跨境合規的複雜困境

RWA 的全球化特性引發「巴比倫之困」。例如，美國投資者購買德國商業房地產代幣需同時滿足SEC 的Howey 測試、德國BaFin 銀行牌照要求及歐盟GDPR 資料保護法規。 2023 年一亞洲地產集團在新加坡發行STO 融資歐洲酒店收購，因未獲盧森堡CSSF 牌照，代幣被強制贖回，投資者損失2700 萬美元。 IOSCO 報告顯示，僅27% 司法管轄區明確RWA 法律屬性，監管套利與衝突成為隱患。

鏈下託管的潛在風險

鏈下資產與鏈上代幣的綁定存在「黑箱」隱患。波多黎各「Casa del Blockchain」專案因開發商挪用資金爛尾，代幣價值歸零，暴露託管漏洞。主流方案如高盛採用道富銀行SPV 託管國債，但藝術品、私人飛機等非標資產缺乏成熟機制。 ISDA 警告，託管方破產可能導致“數位-實物解錨”，引發系統性危機。

非標資產的估價難題

非標準化資產定價如霧中探路。 2023 年班克斯畫作《垃圾桶中的愛》代幣化為1 萬枚NFT，估值1600 萬美元，但二級市場交易量僅佔3%，換手率僅0.03% ，這些實物如何估值，如何增加流動性，在標準化的鏈上世界中成為了一個難題。再加上傳統做市商-交易所體系尚未在RWA 建立成熟，文物、IP 等複雜資產估值模型仍有待完善。

更廣泛的監管與技術挑戰

1. 法律與合規風險：鏈上代幣與鏈下資產映射法律認可度低，智能合約取代傳統合約效力存疑；複雜SPV結構難穿透監管，易藏風險；RWA證券屬性需遵守多轄區規則，跨國衝突加劇投資者權益難度。
2. 資產品質與透明度：底層資產真實性難保，虛構資產或重複抵押風險高；預言機中心化易被操控（由少數機構或節點控制），資訊揭露複雜性令投資人困惑。
3. 技術安全隱患：智慧合約漏洞、私鑰遺失、區塊鏈效能不穩可能導致資產損失。
4. 流動性與投機風險：二級市場深度不足，估值易操縱，贖回機製或引發擠兌；「新概念」炒作與高收益誘惑助長投機，誤解去中心化安全性加劇騙局風險。

如何破局？

要解決以上的監管難題，需要監管、技術和市場的協同進步。例如監管沙盒（如香港Ensemble ）透過鏈上審計動態調整規則；Chainlink CCIP 預言機即時驗證鏈下資料；Maecenas 混合託管（鏈上交易+ 鏈下拍賣）提升流動性等。透過全球協作，強化法律、技術與市場機制，才能進一步化解RWA 監管困局。

國際主流RWA平台

由於各地區RWA 監管框架的區別，以及市場的不同，幾個主要RWA 市場均湧現了一批RWA 標竿項目。由於篇幅有限，這裡我們將挑選一些相對較成熟的，有一定規模，有商業閉環，且有落地案例的平台來作為主要案例進行分析，這些標的主要分佈在美國（含加拿大）、歐盟和香港（下一篇文章中闡述）。

Ondo Finance（美國）：美國RWA代幣化的機構級標桿

在全球RWA 生態中，Ondo Finance 無疑是美國市場的領導者之一。自2021 年成立以來，這家總部位於紐約的平台以「將華爾街資產搬上鍊」為使命，透過嚴格合規的路徑，將美國國債、股票、ETF 等傳統金融產品轉化為可交易、可抵押的區塊鏈代幣，成功搭建起傳統金融（TradFi）與去中心化金融（DeFi）之間的橋樑。截至2025 年11 月，Ondo 管理的鏈上資產總值（TVL）已突破17.4 億美元，代幣ONDO 市值約25 億美元，累計獲得Pantera Capital、Coinbase Ventures 等頂級機構超4,600 萬美元融資，顯示出強大的市場認可與成長動能。

Ondo 的核心優勢在於其高度機構化的設計理念。平台嚴格遵循美國SEC 的Reg D 與Reg A+ 豁免機制，並深度對接2025 年通過的GENIUS Act 等新規，確保每份代幣背後都有1:1 的真實資產儲備，並接受每日第三方審計。這款合規底盤不僅打消了機構投資者的顧慮——目前其資金來源中86% 來自傳統金融機構——還使其產品天然具備DeFi 可組合性：用戶可在Aave、Compound 等協議中直接抵押Ondo 代幣獲取流動性，真正實現「鏈上國債即現金」的願景。

技術層面，Ondo 展現出極強的跨鏈與互通能力。本平台支援Ethereum、BNB Chain、Stellar、Sei 等多條主流公鏈，並整合Chainlink 預言機保障價格即時性。 2025 年8 月，Ondo 推出自主PoS Layer 1 鏈－ Ondo Chain，專為機構級RWA 發行優化，支援高頻結算與隱私運算，進一步降低跨國交易成本。此外，其借貸子協議Flux Finance（基於Compound V2 的合規版）與投資基金Ondo Catalyst（規模2.5 億美元）共同構成了完整的生態閉環，從資產代幣化到資金配置一站式覆蓋。

在資產類別分佈上，Ondo 已累計代幣化超17.4 億美元資產，其中美國國債類產品佔比58%（約10 億美元），是其絕對核心；股票與ETF 類佔比24%（約4 億美元），透過Ondo Global Markets 實現美股碎片化投資；收益比幣等貨幣比這種結構清楚反映了美國RWA 市場的典型特徵：以低風險、高流動性的政府公債為錨定，逐步向高收益資產擴展。

以下為Ondo Finance 的主要專案案例，集中展示其在不同資產領域的落地成果：

透過上述案例不難看出，Ondo Finance 並非簡單的資產上鍊工具，而是以合規為護城河、以美元資產為錨定、以DeFi 為擴大機的系統性金融基礎設施。其成功不僅驗證了美國監管框架下RWA 的可行性，也為全球其他地區提供了可複製的「機構入場範本」。未來，隨著Ondo Chain 生態成熟與更多傳統資管巨頭入局，Ondo 有望推動RWA 市場從百億級邁向萬億級規模，成為鏈上金融新時代的基石性玩家。

Securitize（美國）：RWA 代幣化的合規發行與市場基礎設施標桿

在快速演進的RWA 代幣化領域，Securitize 脫穎而出作為美國市場的核心基礎設施提供者。這家成立於2017 年的公司，總部位於紐約，已成長為全球領先的數位證券發行平台，專注於將房地產、私募股權、債券和基金等傳統資產轉化為合規的區塊鏈代幣，幫助機構投資者實現24/7 全球訪問與碎片化所有權。截至2025 年11 月，Securitize 管理的鏈上資產總值已超過28 億美元，其中包括超40 億美元的已發行代幣化資產，平台累計處理超100 億美元的交易量，吸引了BlackRock、Morgan Stanley 等巨頭合作，融資總額達4700 萬美元，凸顯其在橋接TradFi 方面的戰略地位。

Securitize 的獨特價值在於其嵌入式合規架構，這讓它成為RWA 專案的「合規守護者」。平台深度整合美國SEC 的Reg D、Reg A+ 和Reg S 豁免機制，並順應2025 年GENIUS Act 對穩定幣與RWA 抵押的規範，確保每枚代幣都經過KYC/AML 穿透驗證、1:1 資產儲備審計以及轉移限制（透過ERC-3643 標準實現）。這種設計不僅降低了發行門檻——中小企業可快速上線代幣化基金，而無需繁瑣的傳統證券註冊——還為投資者提供了鐵一般的保護：每日第三方報告和智能合約自動化執行，避免了“鏈下黑箱”風險。目前，機構投資者佔比高達85%，Securitize 的二級市場平台允許合格用戶即時交易代幣，進一步提升了資產流動性，年化收益率（APY）在債券類產品中穩定於4%-6%。

Securitize 強調多鏈相容與無縫互通，支援Ethereum、Polygon、Avalanche 和Solana 等主流網絡，整合Chainlink 預言機即時同步鏈下資料（如資產估值），並透過其專有轉移代理（Transfer Agent）服務管理合規轉移。 2025 年，Securitize 推出升級版市場基礎設施，支援跨鏈橋接與API 集成，這讓傳統資管公司能輕鬆將產品“上鍊”，交易費用較傳統經紀商降低60% 以上。其生態還包括一站式工具鏈，從資產驗證到分銷，再到持續披露，形成閉環服務，推動RWA 從試點轉型為規模化。

Securitize 高度多元化，已代幣化超28 億美元資產，其中私募股權與基金佔比45%（約12.6 億美元），聚焦高成長新創企業份額；債券與貨幣市場基金佔比30%（約8.4 億美元），以短期國債為主；房地產與貨幣投資比20%（約5.6 億美元），其餘信貸為非投資藝術品。這種分佈反映了美國RWA 的機構偏好：以股權和債券為支柱，強調穩定收益與全球輻射，而非高波動投機。

以下為Securitize 的主要專案案例：

Securitize 在監管複雜環境下的執行力十分出色，也為業界樹立了「合規即競爭力」的典範。其成功源自於對法律與科技的深度融合，預計到2030年，隨著更多巨頭入局，Securitize 將助力RWA 市場擴張至16 兆美元規模，成為數位證券時代的基石基礎設施。

RealT（美國）：RWA 房地產碎片化的零售級先鋒

在RWA（現實世界資產）代幣化浪潮中，RealT 以「讓一般人也能負擔得起美國房產」為使命，成為美國房地產碎片化投資的零售級標竿。這家成立於2019 年的平台，總部位於密西根州，專注於將底特律、芝加哥、邁阿密等城市的單戶住宅和小型公寓大樓轉化為區塊鏈代幣，每份代幣代表房產的真實份額，並自動分配租金收益。截至2025 年11 月，RealT 已代幣化超450 套物業，總資產管理規模（AUM）突破5.2 億美元，累計分紅超過3,200 萬美元，平台用戶超12 萬（90%為零售投資者），融資總額約2,500 萬美元，成功將傳統高門檻上的房地產市場轉化為「門檻上的房地產市場」。

RealT 的核心吸引力在於其極致的零售友善與合規透明。平台嚴格遵循美國SEC 的Reg D 與Reg A+ 豁免機制，確保每套房產透過SPV（特殊目的實體）持有，代幣（ ERC-20 標準）1:1 錨定底層資產，並由第三方託管機構（如First Integrity Title）管理產權與保險。用戶最低僅需50 美元即可購買房產份額，租金收入每日透過USDC 自動分紅到錢包。這項設計徹底打破了傳統房地產的流動性壁壘——過去需數十萬美元首付，如今鏈上即可秒級交易——同時透過智能合約嵌入KYC/AML 與轉移限制（ ERC-3643 兼容），讓散戶也能享受機構級透明度：每筆租金、維修、稅費均上鍊可查，審計報告實時公開。

RealT 採用Ethereum 主網+ Polygon Layer 2 雙層架構，整合Chainlink 預言機同步房產估值與租金數據，支援跨鏈橋接與DeFi 抵押（如Aave）。 2025 年，平台推出RealT RMM（租金貨幣市場），讓用戶將代幣化房產作為抵押品借貸USDC，年化收益率穩定在7%-9%（租金+增值）。其一站式DApp 涵蓋從選房、盡調到分紅的全流程，交易費用較傳統房仲降低95%，用戶體驗媲美「鏈上Airbnb 投資版」。

在資產類別分佈上，RealT 高度專注單戶住宅與小型多戶物業，其中底特律佔比55%（約2.86 億美元，租金收益率最高達12%）、芝加哥佔25%、邁阿密與亞特蘭大合計20%。這種「中低端城市+高租金回報」策略，精準捕捉了美國「租金飛漲」趨勢，同時避開了高端市場的監管複雜性，完美契合零售投資者的風險偏好。

以下是RealT 的主要專案案例：

RealT 不僅透過上述案例驗證了RWA 在房地產領域的可行性，更開創了「房產即收益型NFT 」的典範。其成功源自於對零售痛點的精準打擊——低門檻、每日分紅、鏈上透明——預計到2030 年，隨著更多中產城市加入，RealT 將推動全球房地產RWA 市場突破2 兆美元，成為普通人財富上鍊的入口級基礎設施。

Propy（美國）：RWA 房地產交易與所有權的全球鏈上閉環平台

在RWA（現實世界資產）代幣化賽道中，Propy 以「讓跨國買房像買NFT 一樣簡單」為使命，已成為全球房地產交易上鍊的領先實踐者。這家成立於2017 年的美國公司（總部加州帕洛阿爾托），透過區塊鏈+ NFT + 智慧合約三層技術棧，實現了從房產搜尋、盡調、支付到過戶、代幣化分紅的全流程鏈上化。截至2025 年11 月，Propy 已促成超45 億美元的鏈上房地產交易，代幣化物業總值突破12 億美元，覆蓋美國40 個州以及迪拜、葡萄牙、泰國等海外市場，用戶數超65 萬，累計融資超5000 萬美元（2024 年完成4600 萬美元A 輪），並成為美國首鏈公司的首個經紀公司。

Propy 的核心競爭力在於其端對端合規交易閉環。平台嚴格遵守美國各州房地產法與SEC Reg D/Reg A+框架，每筆交易都由持牌經紀人陪同，產權透過Propy專屬的PRO token（ERC-20）+ NFT產權憑證雙重形式交付：NFT記錄完整產權文件、歷史交易與稅單，ERC-20代幣則可用於租金分紅或碎片化轉讓租金分紅或碎片化。 2025年推出的Propy Title Agency（自有產權保險公司）進一步將過戶時間從平均45天縮短至最快24小時，交易費用降低70%。此模式不僅滿足了高淨值客戶的跨境置業需求（尤其是亞洲與中東買家），還透過KYC/AML穿透與Chainlink預言機，確保每份NFT都對應真實、可司法追索的產權。

技術層面，Propy構建了多鏈+AI驅動的房地產操作系統：主網基於Ethereum與Polygon，支援Solana與Base擴展；集成AI盡調機器人（自動核查產權瑕疵、洪水風險、稅歷史）；2025年上線的PropyKeys功能允許用戶一鍵將普通房產鑄成地址綁定的NFT，實現“鏈上”。平台也與美國最大產權保險公司First American合作，提供最高200萬美元的產權保險，讓鏈上房產交易具備與傳統市場完全等價的法律效力。

在資產類別分佈上，Propy以美國單戶住宅與海外豪華物業為主，其中美國本土佔比72%（約8.6億美元，佛羅裡達與加州最活躍）、迪拜與歐洲豪華公寓佔18%、泰國與東南亞度假物業佔10%。這個「美國合規核心+全球高端物業」的組合，既享受美國法律保護，也捕捉了新興市場的高淨值需求。

以下為Propy的主要專案案例，集中展示其從交易到代幣化的完整閉環能力：

透過這些案例，Propy 不僅解決了房地產交易的「信任、速度、跨境」三大痛點，更開創了產權即NFT、交易即結算的新典範。其成功源自於將美國最嚴格的房地產法規與區塊鏈透明性完美結合，預計到2030年，Propy將推動全球10%以上的跨境房地產交易上鍊，成為RWA時代真正的「鏈上Zillow+鏈上Notary」。

Polymath（加拿大）：RWA證券代幣化的合規基礎設施先驅

在RWA（現實世界資產）代幣化早期浪潮中，Polymath 是當之無愧的「證券代幣教父」。這家成立於2017年的加拿大-美國計畫（現總部遷至美國紐約），最早提出並實現了Security Token（證券型代幣）完整標準與發行框架，被業界稱為「ERC-20的合規版」。儘管2023-2024年經歷團隊重組與市場低谷，Polymath 在2025年強勢回歸，其旗艦產品Polymesh（專為受監管資產打造的Layer 1公鏈）已成為機構級RWA發行的底層首選。截至2025年11月，Polymesh鏈上已發行超85億美元的代幣化證券（包括私募股權、債券、基金份額），TVL穩居7.2億美元，累計為420+ 項目提供合規基礎設施，融資總額超1.1億美元（2025年完成由Animoca Brands領合規！

Polymath的核心價值在於它從第一天起就把合規寫進了鏈的基因。有別於大多數公鏈“先上車後補票”，Polymath 自研的Polymesh 是全球首個專為受監管資產設計的Layer 1：節點必須完成KYC/KYB並獲得許可才能參與共識，鏈上身份（Identity）與權限（Compliance）是直接稅收模組，每一筆轉賬都強制執行白費名單、錢2025年推出的Polymesh 2.0 進一步整合零知識證明（ZK）合規，讓機構能在保護隱私的同時滿足穿透式監管要求，徹底解決了傳統區塊鏈「匿名性vs 合規性」的死結。

技術層面，Polymath提供了一站式證券代幣SaaS工具鏈：從Token Studio（無代碼發行介面）到Polymesh Wallet（機構級多簽+合規轉移代理），再到Polymesh Private（許可子鏈用於私募資產）。平台支援ERC-3643標準的前身（ST-20），並在2025年全面升級為Polymesh Asset Protocol，實現與Ethereum、Polygon、Solana的跨鏈資產鏡像。機構用戶可在幾小時內完成從資產盡調、投資者KYC到代幣發行、上所交易的全流程，成本僅為傳統證券發行的5%-10%。

在資產類別分佈上，Polymath高度聚焦機構級受監管資產：私募股權與基金份額佔52%（約37億美元）、債券與結構性產品佔28%、房地產與信貸佔比15%、其他（藝術品、碳信用）佔5%。這種結構完美匹配全球資管機構對「合規、可審計、可司法追索」的核心訴求。

以下為Polymath的主要專案案例，集中展示其作為RWA合規基礎設施的統治級應用：

Polymath 不僅奠定了證券代幣的技術標準，更重新定義了「受監管資產的區塊鏈原生形態」。其成功源自於對全球證券法規的前瞻性擁抱與底層公鏈的重構，預計到2030年，Polymesh將成為90%以上機構級RWA的結算層與合規底座，真正實現「Wall Street on Chain」的終極願景。

Blocksquare（歐盟）：RWA房地產代幣化的白標基礎設施與全球最大分散式網絡

在RWA（現實世界資產）代幣化賽道中，Blocksquare 以「讓任何人都能一鍵推出自己的房地產代幣化平台」為使命，已成為全球最大的分散式房地產碎片化基礎設施提供商。這家成立於2018年的斯洛維尼亞公司（歐盟成員國），透過開源協議+白標SaaS模式，幫助房地產開發商、基金和地方政府在幾週內上線合規的鏈上REIT。截至2025年11月，Blocksquare網路已代幣化超4.8億歐元的物業（約5.3億美元），覆蓋28個國家、510個社區池，累計發行超12.8萬枚房地產代幣，用戶數突破18萬，平台代幣BST市值約1.8億美元，累計融資Ventures領投的800萬美元策略輪），被譽為「房地產界的Shopify」。

Blocksquare的核心競爭力在於其白標+分散式合規雙引擎。平台提供完整的一站式工具鏈：Oceanpoint（無代碼發行儀表板）、Marketplace Protocol（去中心化交易協議）、Staking & Governance（BST質押分紅機制），任何機構只需接入API即可推出自有品牌的代幣化平台，而底層所有合規邏輯（KYC、AML、白名單、稅收扣繳）均由Blocksquare處理均統一。這使得它完美適應歐盟MiCA法規（2025年獲盧森堡CSSF監管沙盒認可），同時相容於美國Reg D、瑞士DLT法、杜拜VARA等全球主流框架。 2025年推出的Blocksquare 2.0進一步將發行成本降至傳統REIT的1/10，平均上線週期僅21天。

技術上，Blocksquare採用Polygon為主網+Layer 2擴展架構，所有房地產資產以sBST（staked BST）+ NFT雙代幣形式存在：NFT記錄產權份額與法律文件，sBST用於租金分紅與治理。平台整合Chainlink預言機即時同步物業估值與租金數據，並透過分散式社區池（每個城市或專案一個獨立池）實現真正去中心化的流動性聚合——截至2025年，全球已有510個活躍社區池，日均租金分紅超6.5萬美元，全部自動上鍊。

在資產類別分佈上，Blocksquare高度聚焦商業房地產與住宅混合：歐洲商業物業佔比58%（約3.1億美元，租金收益率6%-9%）、美國與加拿大住宅佔比22%、亞太與中東酒店/度假物業佔15%、新興市場（非洲、拉丁美洲）佔5%。這種「歐盟合規核心+全球物業覆蓋」的策略，既享有MiCA護照紅利，又捕捉高成長市場的租金溢價。

以下為Blocksquare的主要專案案例，集中展示其白標模式與分散式網路的全球落地能力：

Blocksquare不僅降低了房地產代幣化的技術與合規門檻，更開創了「白標+分散式社區池」的全球擴張範式。其成功源自於將歐盟最友善的監管環境與開源基礎設施完美結合，預計到2030年，Blocksquare網路將代幣化超5000億歐元的物業，成為RWA時代房地產行業的「鏈上作業系統」。

Swarm Markets（歐盟）：DeFi與TradFi完全合規雙向互通的德國RWA門戶

在RWA（現實世界資產）代幣化賽道中，Swarm Markets 以「讓散戶也能合法交易鏈上債券、股票與大宗商品」為使命，已成為歐洲最激進的合規DeFi-RWA混合平台。這家成立於2021年的德國公司（柏林總部），是全球首家獲得德國BaFin（聯邦金融監理局）完整證券經紀與託管雙牌照的去中心化交易所，徹底打通了傳統證券與DeFi協議的雙向流動。截至2025年11月，Swarm Markets鏈上TVL突破4.1億美元，累計交易量超68億美元，支持股票、債券、黃金、加密ETF等20+類真實世界資產，註冊用戶超15萬（其中德國與歐盟用戶佔比72%），平台代幣SMT市值約2.3億美元， Digital領投的1,800萬美元B輪），被MiCA法規視為「遵守DeFi範本」。

Swarm Markets的最大突破在於其全球首個「受監管DeFi」架構。平台獲得BaFin完整牌照（§32 KWG銀行牌照+§15 WpIG證券機構許可），用戶只需一次KYC即可在同一界面同時交易鏈上代幣化股票（Apple、Tesla）、德國國債、黃金ETF，並直接將這些RWA完全抵押到Aave、Compound等協議獲取流動性——這在傳統金融中完全不可能。 2025年推出的Swarm 2.0進一步實現「零滑點」實物交割：用戶可將鏈上德國國債兌換為真實債券存入傳統券商賬戶，反之亦然，真正做到TradFi與DeFi資產1:1互換。

技術上，Swarm採用Polygon+Layer 2結算+許可節點混合架構，所有RWA以ERC-3643合規代幣形式存在，並由德國持牌託管銀行（Solaris SE）提供鏈下儲備。平台前端像Uniswap一樣絲滑，後端卻完全受BaFin監管：每筆交易即時報告、投資人分級、自動稅收扣繳一應俱全。 2025年Q3上線的Swarm Bridge允許用戶在1分鐘內將傳統券商帳戶裡的股票/債券「上鍊」成RWA，反向贖回同樣秒級完成，費用僅為傳統經紀商的1/20。

在資產類別分佈上，Swarm高度聚焦歐洲機構級資產：股票與ETF佔比48%（約1.97億美元，含Tesla、LVMH、DAX指數）、債券與固定收益佔32%（德國與歐元區公債為主）、大宗商品與黃金佔比15%、加密ETF與結構化產品比5%。這個「歐洲藍籌+固定收益」組合，既滿足歐盟投資人對安全資產的需求，也透過DeFi放大收益率。

以下為Swarm Markets的主要專案案例，集中展示其「受監管DeFi」的顛覆級應用：

Swarm Markets開創了「受監管資產的原生DeFi」新範式，其成功源於德國最嚴格監管環境下的極致執行，未來Swarm將成為歐洲散戶與機構共享的RWA-DeFi主門戶，真正實現「任何人、任何資產、任何時間」的鏈上交易自由。

Centrifuge（歐盟）：RWA私人信貸代幣化的開源與機構級雙料王者

在RWA（現實世界資產）代幣化賽道中，Centrifuge 是當之無愧的「私人信貸之王」與「開源基礎設施之王」。這家成立於2017年的德國-美國計畫（柏林+舊金山雙總部），最早將企業應收帳款、發票、供應鏈金融等非標信貸資產上鍊，透過真實世界資產池（Real World Asset Pools）為中小企業提供鏈下-鏈上雙向融資。截至2025年11月，Centrifuge已累積代幣化並融資超58億美元真實世界信貸資產（歷史上鍊RWA融資量第一），鏈上TVL穩居9.8億美元，活躍池子超320個，服務全球1200+家中小型企業與機構，用戶數突破42萬，平台代幣CFG市值約4.2億美元，累計融資超1.1億美元（2025年完成由ParaFi與Coinbase Ventures領投的4,500萬美元C輪），被BlackRock、Goldman Sachs等巨頭視為「鏈上私募信貸標竿」。

Centrifuge的核心競爭力在於其雙層架構：Centrifuge Chain（2023年獨立為Substrate-based Layer 1，現已升級為Polkadot平行鏈）作為合規結算層，專為RWA設計原生NFT（代表信貸資產）+Tinlake協議（結構化融資池）；上層資產這讓它同時滿足機構嚴苛合規（KYC/AML穿透、SPV隔離、第三方審計）與DeFi原生可組合性（池子可直接接入Aave、MakerDAO、Curve）。 2025年推出的Centrifuge V3進一步引入RWA Market（鏈上二級市場）與Credit Vaults（自動化信貸評估），將中小企業融資週期從90天縮短至最快3天，成本降至傳統銀行的1/5。

技術上，Centrifuge是RWA領域最徹底的開源玩家：核心協議Tinlake、Centrifuge Chain程式碼100%開源，社群治理佔比超70%。平台支援多鏈資產鏡像（Ethereum、Base、Arbitrum、Polkadot），整合Chainlink預言機+零知識證明實現隱私合規融資。 2025年Q3上線的Centrifuge Prime為高淨值與機構提供「一鍵投資全球RWA信貸組合」產品，年化報酬率穩定在8%-14%，壞帳率僅0.7%（遠低於業界平均3.2%）。

在資產類別分佈上，Centrifuge高度專注於私人信貸與應收帳款：發票與貿易融資佔62%（約36億美元）、房地產開發貸款佔18%、消費信貸與供應鏈金融佔15%、新能源與碳信用佔比5%。這種「中小企業真實現金流」導向，使其成為RWA中最貼近實體經濟的一環。

Centrifuge的主要案例：

透過以上案例，Centrifuge不僅解決了中小企業「融資難、融資貴」的世紀難題，更開創了「真實現金流即流動性」的RWA終極範式。其成功源自於開源精神與機構執行力的完美結合，預計到2030年，Centrifuge將代幣化並融資超5000億美元的全球私人信貸資產，成為RWA時代中小企業與實體經濟的鏈上「央行」。

小結- RWA全球版圖已成，萬億賽道正式起跑

本文主要探討了全球主要RWA市場的監管架構、特性及法規，並深入介紹了北美和歐洲市場的主流RWA平台與專案。從2017年Polymath首次提出「Security Token」概念，到2025年BlackRock BUIDL單品突破24億美元，現實世界資產（RWA）代幣化僅用八年時間，便完成從「實驗玩具」到「機構主戰場」的驚人躍遷。 2025年11月，全球RWA鏈上TVL已穩穩突破2,500億美元，較2023年底成長超過15倍，正式跨入兆級賽道的起跑線。

回顧全球版圖，五極格局已清晰成型，各具特色、互為補充：

• 美國以美元、國債、私人信貸為錨，依靠SEC三法案（GENIUS/ CLARITY/ Anti-CBDC）與華爾街信用，建構了「機構主導+最高流動性」的美元RWA霸權，Ondo、BlackRock BUIDL、Securitize、Centrifuge、RealT、Propy成為最強代表。
• 歐盟憑藉MiCA「單一護照」與DLT試點，打造了「最統一、最標準化、最跨境友好」的RWA大陸，Swarm Markets與Blocksquare的白標模式正將歐洲商業地產與中小企業信貸推向全球。
• 中東（杜拜-阿布達比）以VARA沙盒+石油主權財富，創造了「最快速度+最低門檻」的新興高地，房地產與伊斯蘭金融RWA全球領先。
• 新加坡以Project Guardian與GL1工具包，扮演「技術標準輸出者+亞太樞紐」角色，成為最擅長多幣種、跨鏈落地的試驗場。
• 香港則憑藉SFC雙沙盒+mBridge，成為“連接內地與全球的最重要出海橋頭堡”，綠色債券與大灣區供應鏈金融獨樹一幟。

國際上幾個標竿項目進一步勾勒出RWA的完整拼圖：從合規基礎設施（Securitize、Polymath）、白標分發（Blocksquare）、零售民主化（RealT、Propy）、私人信貸深耕（Centrifuge）、受監管DeFi（Swarm）、到美元機構飛輪（Ondo、BlackRock），每一塊都出現全球玩家。這些項目多數在2017-2018年的STO熱潮前後就已成立，經歷了多年的摸索與發展，跌宕起伏，總算在近期迎來了RWA市場的高光時刻。

未來五年（2026-2030）將是決定性決戰期，三大趨勢已不可逆轉：

1. 監管競賽進入尾聲，合規護照決定勝負：美國若推出聯邦統一法案、歐盟MiCA全面落地、亞洲鐵三角（香港-新加坡-迪拜）完成互認，全球將形成「三極+區域護照」的最終格局。
2. 機構資金洪流全面開啟：2025年機構配置佔比已達70%，2030年預計90%以上，30-50兆美元級傳統資產將加速上鍊，國債、房地產、私募信貸、股票ETF將成為前四大主戰場。
3. RWA將成為DeFi新底層資產：代幣化國債將徹底取代穩定幣成為鏈上“無風險利率”，房地產與信貸池將成為主要抵押品，DeFi年化收益與傳統金融收益率曲線將實現完全融合。

RWA 不再是加密圈的“小眾敘事”，而是全球金融體系下一次基礎設施級重構。

2025 年，我們站在潮水真正漲起的岸邊；

2030 年，RWA 將不再是“鏈上金融”，而就是“金融”本身。

下一篇研究長文，我們將專注香港市場，深入解讀香港政策、市場版圖和實際案例，敬請期待。

Reference List

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