Bản gốc | Odaily Planet Daily ( @OdailyChina )
Tác giả: jk
Vào ngày 26 tháng 5 năm 2025, Sở Đất đai Dubai (DLD), cùng với công ty công nghệ tài chính bất động sản Prypco và nhà cung cấp cơ sở hạ tầng blockchain Ctrl Alt, đã chính thức ra mắt nền tảng mã hóa bất động sản đầu tiên tại Trung Đông Prypco Mint và hoàn thành thành công toàn bộ quá trình tài trợ cho căn hộ tài sản thế giới thực (RWA) đầu tiên trên chuỗi XRP Ledger chỉ trong một ngày. Nền tảng này là một phần quan trọng trong chiến lược blockchain của chính phủ UAE, nhằm đưa khoảng 7% giao dịch trên thị trường bất động sản Dubai lên blockchain vào năm 2033. Đến thời điểm đó, tổng tài sản dự kiến sẽ đạt 16 tỷ đô la Mỹ.
Trước đây, hầu hết các dự án bất động sản RWA vẫn chỉ dừng lại ở mức độ dự án độc lập, không có sự chứng thực chính thức và về cơ bản hoàn toàn dựa vào uy tín của một công ty duy nhất. Tuy nhiên, do các yếu tố như thời gian lắng đọng của ngành Web3 không đủ và người dùng rõ ràng không tin tưởng vào các dự án nên không có dự án bất động sản RWA nào được gọi là nổi tiếng. Lần này, hoạt động của Dubai có thể lấp đầy được khoảng trống này.
Tại sao lại là Dubai?
Một lý do khác khiến nhiều dự án RWA không được ưa chuộng trước đây là vì các bất động sản được mã hóa của họ không nằm ở bất kỳ điểm nóng bất động sản nào . Trong ngành bất động sản toàn cầu, Dubai xứng đáng là một thành phố nóng ; Sự bùng nổ đầu tư bất động sản ở đây đã thu hút rất nhiều vốn nước ngoài. Nếu bạn tìm kiếm Dubai trên mạng xã hội, rất có thể bạn sẽ thấy từ bất động sản tự động xuất hiện phía sau.
Tại sao Dubai lại nổi tiếng? Rất đơn giản, có khả năng tăng giá và tỷ lệ cho thuê/bán rất cao.
Trong những năm gần đây, thị trường bất động sản Dubai tiếp tục nóng lên. Theo báo cáo của CBRE, giá nhà ở tại Dubai sẽ tăng trung bình 18% vào năm 2024, trong khi mức tăng trong quý đầu tiên của năm 2025 đã đạt 20%. Trong cùng kỳ, khối lượng giao dịch bất động sản cũng đạt mức cao mới, đạt 45.474 vào quý đầu tiên năm 2025, tăng 22% so với cùng kỳ năm trước. Xu hướng tăng trưởng này là nhờ chính sách “Thị thực vàng” do chính phủ Dubai đưa ra, tương đương với việc mua nhà và được thường trú miễn phí năm hoặc mười năm, thu hút lượng lớn cá nhân có giá trị tài sản ròng cao đầu tư vào bất động sản. Ngoài ra, lợi thế về địa lý, môi trường chính trị ổn định và cơ cấu kinh tế đa dạng của Dubai cũng tạo nền tảng vững chắc cho sự tăng trưởng liên tục của thị trường bất động sản.
Xét về lợi tức đầu tư, thị trường bất động sản Dubai hoạt động tốt. Dữ liệu cho thấy tỷ lệ cho thuê-bán ở Dubai là khoảng 1:132 và 90% dân số là người nước ngoài có nghĩa là tỷ lệ hoàn vốn cho thuê lên tới 8% đến 9% , cao hơn nhiều so với mức 2% đến 3% ở các thành phố như Thượng Hải. Mức lợi nhuận cho thuê cao này cho phép các nhà đầu tư thu hồi vốn đầu tư trong thời gian tương đối ngắn, thường là trong vòng 10 đến 12 năm. Ngoài ra, chính phủ UAE còn miễn mọi loại thuế thu nhập cá nhân và thuế thu nhập từ vốn , một chính sách giúp tăng cường hơn nữa sức hấp dẫn đầu tư.
Đây không phải là quảng cáo mà là thực tế của thị trường bất động sản Trung Đông trong thập kỷ qua.
Tất nhiên, thị trường Dubai đã đạt được mức tăng trưởng rất cao trong thập kỷ qua, vì vậy có nhiều lập luận trong năm nay cho rằng năm nay có thể là thời kỳ đỉnh cao của thị trường bất động sản Dubai , trích dẫn nhiều dữ liệu khác nhau như diện tích xây dựng lớn và dòng người nhập cư chậm lại. Tuy nhiên, chỉ xét riêng số liệu trong quá khứ, đầu tư bất động sản ở Dubai thực sự rất sôi động.
Vậy những tài sản nào đã được bán hết chỉ trong một ngày?
Mô hình kinh doanh của RWA Real Estate rất đơn giản: mã hóa quyền sở hữu bất động sản và người nắm giữ mã thông báo sẽ nắm giữ một phần quyền sở hữu bất động sản, trong khi thu nhập tăng giá và thu nhập cho thuê do bất động sản tạo ra sẽ được phân phối cho tất cả người nắm giữ bất động sản theo quyền tiền tệ. Theo cách này, ngay cả khi người nắm giữ không có khả năng mua trực tiếp toàn bộ bất động sản, họ vẫn có thể đưa bất động sản vào danh mục đầu tư của mình và tính thanh khoản khi thoát ra cũng tốt hơn đáng kể.
Có lẽ để tiếp thị thu hút người mua, PrypcoMint chỉ mở bán một căn hộ để bán đấu giá vào ngày đầu tiên mở cửa.
Dự án token hóa bất động sản này đã hoàn tất việc huy động vốn, tọa lạc tại Business Bay, khu vực trung tâm của Dubai. Đây là căn hộ hai phòng ngủ tại Prive by Damac, một khu phức hợp dân cư được xây dựng bởi chủ đầu tư nổi tiếng Damac. Diện tích xây dựng khoảng 130,88 mét vuông, căn hộ có hai phòng ngủ và ba phòng tắm. Dự án có tầm nhìn toàn cảnh ra hồ và được trang bị các tiện nghi dịch vụ theo phong cách khách sạn.
Tài sản được mã hóa đầu tiên, nguồn: Trang web chính thức của Prypco
Chỉ trong vòng một ngày, bất động sản đã được Prypco Mint tài trợ 100% với tổng số tiền là 2,4 triệu AED (5,8 triệu RMB) . Tổng cộng có 1.308.800 token được phát hành, với 224 nhà đầu tư tham gia. Có lẽ đây là một lợi ích mà chính phủ dành cho những nhà đầu tư ban đầu. Mức giá này thấp hơn đáng kể so với định giá chính thức trên thị trường: theo định giá của Sở Đất đai Dubai, giá trị thị trường của căn hộ là 2,89 triệu dirham, giá mua thực tế của nền tảng này thấp hơn khoảng 16,96%, mang lại cho các nhà đầu tư một khoảng lợi nhuận chưa thực hiện tương đương 20,42%.
Về mặt lợi nhuận, căn hộ này có thu nhập cho thuê hàng năm ước tính là 175.000 AED, tương ứng với lợi nhuận cho thuê ròng là 5,17% trong năm đầu tiên . Kết hợp với mức tăng giá vốn dự kiến, tổng lợi nhuận hàng năm của căn hộ ước tính lên tới 14,77%. Đến nay, lợi nhuận ròng đạt được là 5,31% và bất động sản đã bước vào quá trình cho thuê.
Có thể thấy trên trang web chính thức rằng ngưỡng đầu tư tối thiểu cho các nhà đầu tư có thể thấp tới 2.000 dirham (khoảng 4.000 RMB) và giá trị ước tính sau 5 năm là khoảng 3.476,82 dirham, với lợi nhuận toàn diện 5 năm là 73,84%. Xin lưu ý rằng đây chỉ là ước tính do trang web chính thức cung cấp và không phản ánh thu nhập thực tế.
Dự báo doanh thu năm năm, nguồn: Trang web chính thức của Prypco
Về phí giao dịch, nền tảng này không tính bất kỳ khoản phí mã hóa nào và các nhà đầu tư chỉ cần trả phí chính thức. Nhưng điều này chỉ mang lại lợi ích cho những nhà đầu tư ban đầu và khó có thể tiếp tục trong tương lai. Toàn bộ quyền sở hữu của đơn vị đã được tải lên XRP Ledger thông qua kiến trúc kỹ thuật của Ctrl Alt và thông tin quyền sở hữu được đồng bộ hóa theo thời gian thực với cơ sở dữ liệu chính phủ của Sở Đất đai Dubai.
Có thể tìm thấy mọi loại báo cáo trên trang web chính thức. Nguồn: Trang web chính thức của Prypco
Tôi có thể mua nó không? Nó có tốt cho XRP không?
Thật không may, nếu bạn không phải là cư dân của UAE, bạn không thể mua nó và việc bán căn hộ này đã kết thúc, nhưng điều đó không có nghĩa là nó sẽ không được mở bán trong tương lai .
Về mặt tuân thủ, dự án mã hóa hiện chỉ dành cho người sở hữu ID Emirates . Nói cách khác, bạn cần phải làm việc/học tập tại Dubai/hoặc đã là người sở hữu thị thực vàng vì bạn đã mua bất động sản tại UAE để đủ điều kiện và chỉ chấp nhận thanh toán bằng Dirham, nghĩa là bạn cần có tài khoản ngân hàng địa phương . Hệ thống quản lý bao gồm Ngân hàng Trung ương UAE, Cơ quan quản lý tài sản ảo Dubai (VARA) và Quỹ tương lai Dubai. Đối tác tài chính của dự án là Zand Digital Bank.
Bản tin chính thức của thành phố Dubai, nguồn: Trang web chính thức của thành phố Dubai
Đây không hẳn là chương trình RWA lý tưởng của bạn . Một dự án RWA lý tưởng phải đáp ứng các yêu cầu sau:
Nhiều nhà đầu tư khác nhau có thể đầu tư vào một bất động sản và phân định quyền sở hữu theo số lượng token;
Thanh toán có thể được thực hiện trực tiếp thông qua tài sản trên chuỗi;
Theo dõi mức tăng hoặc giảm giá nhà theo giá tượng trưng;
Nhận cổ tức cho thuê thường xuyên dựa trên số lượng token nắm giữ;
Và có thể bán toàn bộ hoặc một phần bất cứ lúc nào.
Hiện tại, nỗ lực của PrypcoMint chỉ đạt được mục tiêu 1, 3 và 4 là “một tài sản được xác định rõ ràng thông qua các mã thông báo và việc phân phối và cổ tức được thực hiện cho các nhà đầu tư khác nhau”. Tuy nhiên, thanh toán phải được thực hiện bằng tiền tệ hợp pháp và cơ chế thoát khỏi giao dịch vẫn chưa rõ ràng. Điều này rất giống với việc nắm giữ bất động sản thông qua một công ty hoặc quỹ tín thác, và giao dịch cổ phiếu của công ty hoặc quyền sở hữu quỹ tín thác trên sàn giao dịch chứng khoán.
Mặc dù vậy, đây vẫn là một bước tiến khá lớn đối với RWA. Căn hộ này là một trong những dự án bất động sản đầu tiên trong kế hoạch đưa tài sản của chính quyền Dubai lên blockchain và là một phần trong chiến lược mã hóa trị giá 16 tỷ đô la của thành phố, một giá trị thị trường xuất phát từ ước tính chính thức: khoảng 7% tổng số giao dịch bất động sản của Dubai sẽ được mã hóa vào năm 2033.
Do đó, dự kiến XRP sẽ không được hưởng lợi nhiều trong ngắn hạn, vì chỉ có thông tin sở hữu tài sản và mã thông báo được đưa lên chuỗi, và đợt bán công khai trên chuỗi vẫn chưa được triển khai. Nhưng nếu và khi tương lai mở ra, nhu cầu khí đốt do bất động sản mã hóa trị giá 16 tỷ đô la dự kiến tạo ra chắc chắn sẽ cao và hiện tại có thể là thời điểm thấp nhất để nắm bắt giá trị. Nhưng tất cả vẫn phụ thuộc vào việc chờ đợi nền tảng RWA tiếp tục sản xuất, điều này có thể thực sự tạo ra một cơn sốt bất động sản Dubai mới được thúc đẩy bởi nhiều nhà đầu tư bán lẻ phân tán hơn.
P/s: Hãy suy nghĩ về điều này theo một góc nhìn khác. Mọi thông tin bất động sản đều có trên chuỗi và giá mua là thực tế và minh bạch. Trong tương lai, việc bán công khai các tài sản trên chuỗi và việc bán mã thông báo sở hữu bất kỳ lúc nào cũng có thể được mở ... Đây không phải là tầm nhìn mà tài chính phi tập trung đã tuyên bố vào thời điểm đó sao, một cuộc tấn công thu hẹp chiều hướng vào các trung gian tài chính? Liệu điều này có đồng nghĩa với sự suy giảm hoàn toàn của ngành môi giới bất động sản Dubai trong tương lai không? Chúng ta hãy cùng chờ xem.
