소개하다
RWA(Real World Assets)라는 개념은 최근 암호화폐 시장에 새로 등장한 개념은 아니며, 적어도 2018년에는 존재했습니다. 오늘날의 RWA 컨셉으로 그러나 이러한 초기 시도는 미성숙한 규제 체계와 상당한 잠재적 수익 이점의 부족으로 인해 성숙한 시장 규모로 발전하지 못했습니다.
2022년까지 미국이 금리를 계속 인상함에 따라 미국 국채 수익률은 암호화폐 업계의 스테이블코인 대출 금리를 크게 초과했습니다. 따라서 미국 국채를 RWA의 주제로 토큰화하는 것이 암호화폐 업계에서 점점 더 매력적으로 다가오고 있습니다. MakerDAO, 컴파운드, Aave와 같은 기존 DeFi 프로젝트는 물론 Goldman Sachs, JPMorgan Chase, Siemens와 같은 전통적인 금융 기관, 심지어 일부 정부도 RWA를 탐색하기 시작했습니다.
지난 2년 동안 소수의 부동산 RWA 프로젝트가 시장에 등장했습니다. 다양한 방법으로 부동산 투자 시장을 확대하고, 부동산 투자 상품을 다양화하며, 부동산 투자자의 진입 장벽을 낮추는 것을 목표로 하고 있습니다. 본 연구에서는 부동산 RWA와 잠재적 시장의 설계 장점과 단점을 분석하기 위해 이러한 프로젝트에 대한 사례 연구를 수행할 것입니다. 이러한 프로젝트는 주로 북미 부동산 부문을 대상으로 하기 때문에 논의되는 관련 정책, 규정 및 시장 상황은 주로 북미 부동산 시장과 관련됩니다.
부동산 시장을 토큰화하는 방법
부동산 시장은 투자 기회가 가득한 광대한 영역입니다. 2023년 3월에 발표된 Statista 연구에 따르면 북미 상장 부동산 시장의 가치는 1조 3천억 달러에 달합니다. 이는 전 세계 상장 부동산 시장의 2조 6600억 달러와 비교된다.
토큰화된 부동산 시장의 핵심 매력은 다음 목표 중 하나 이상을 달성하는 것입니다. 보다 다양하고 유연한 부동산 투자 상품을 만들고, 더 넓은 투자자 기반을 유치하고, 부동산 자산의 유동성과 가치를 높입니다. 이러한 제품은 일반적으로 세 가지 주요 형태로 제공됩니다.
1) 세분화된 부동산 소유 금융.
2) 특정 지역의 부동산 시장 지수 제품.
3) 모기지 대출을 위한 부동산 토큰.
또한, 체인상의 부동산 토큰화는 부동산 자산의 투명성과 민주적 거버넌스를 강화할 수 있는 잠재력도 가지고 있습니다.
부동산 투자 신탁(REIT)에 대해 잘 알고 계시다면, 이는 수익성 있는 부동산을 보유하고 이를 관리하거나 자금을 조달하는 회사 유형입니다. REIT는 뮤추얼 펀드와 같은 투자 기회를 제공하여 일반 투자자에게 부동산 투자에 대한 배당금 및 총 수익을 제공하고 지역 부동산 시장 성장을 돕습니다. REIT와 부동산 RWA는 분산된 부동산 투자 기회를 제공한다는 점에서 많은 유사점을 갖고 있으며, 둘 다 효과적으로 투자 문턱을 낮추고 부동산 자산의 유동성을 향상시킵니다. 그러나 전통적인 REIT는 일반적으로 중앙 집중식 운영 모델을 유지하면서 투자자에게 관리 기회나 소유권을 제공하지 않습니다. 그럼에도 불구하고 엄격한 규제 프레임워크 내에서 자산을 검토하고 운영하는 것은 물론 투자 구조도 부동산 RWA 프로젝트에 참고할 수 있는 프레임워크를 제공합니다.
지난 2년 동안 부동산 RWA 프로젝트의 운영을 관찰하면서 우리는 이들의 강점과 약점을 어느 정도 명확하게 알게 되었습니다.
일반적으로 부동산 RWA 프로젝트에는 위에서 언급한 장점과 단점이 있습니다. 그러나 구체적인 사례를 조사해 보면 관리 및 제품 방식의 차이로 인해 각 프로젝트를 운영하는 동안 실제로 직면하는 상황이 다르다는 사실을 발견했습니다.
사례 분석
이 장에서는 분석을 위해 세 가지 부동산 RWA 프로젝트를 선택합니다. 각 프로젝트는 부동산 시장을 토큰화하는 데 서로 다른 접근 방식을 취하며 해당 분야를 대표합니다. 이들 프로젝트는 아직 초기 단계에 있으며 해당 제품은 아직 장기적이고 광범위한 시장 검증 및 테스트를 거치지 않았다는 점에 유의해야 합니다.
RealT
2019년에 시작된 RealT는 Ethereum 및 Gnosis 블록체인(주로 Gnosis)을 통해 소매 투자를 위해 미국 주거용 부동산을 토큰화하는 데 초점을 맞춘 최초의 부동산 RWA 프로젝트 중 하나입니다.
RealT는 미국 규정에 따라 주거용 부동산을 구매하고 보유 자산을 토큰화합니다. 이러한 부동산의 관리, 유지 관리 및 임대료 징수 책임은 제3자 관리 기관에 위임됩니다. 수수료를 지불한 후 이러한 부동산에서 발생하는 임대료는 토큰 보유자에게 분배됩니다. RealT는 토큰화 프로세스를 담당하지만 부동산 자산을 보유하는 회사와 법적으로 별개입니다. 웹사이트에 명시된 바와 같이, 토큰 소유자는 회사가 채무를 불이행할 경우 보유 자산을 관리할 다른 회사를 지정할 권리가 있습니다. 그러나 이 계약으로 인해 RealT가 시장에 출시하는 부동산 토큰에 대한 투자에 참여할 의무가 없다는 점은 주목할 가치가 있습니다. 부동산 토큰을 보유한 사용자는 매달 집 임대료의 일정 부분을 얻을 수 있으며, 이 금액은 유지 관리 준비금 약 2.5%와 일반적으로 약 10%인 관리 수수료에서 차감되어야 합니다.
몽고메리에 있는 이 부동산의 경우, 부동산 토큰의 총 가치는 $323,020이고, 각 토큰의 가격은 $52.10이며, 총 6,200개의 토큰이 발행되었습니다. 이 부동산은 월 $2,600의 임대 수입을 창출합니다. 총 622달러의 운영 및 관리 비용을 공제하면 월 순이익은 1,978달러, 연간 총 23,736달러가 되었습니다. 따라서 각 토큰은 $3.83의 할당을 받아 연간 이익 마진이 7.35%가 됩니다.
이 부동산의 경우 RealT는 토큰의 100%를 시장에 제공합니다. 이는 RealT가 고객과 공동 투자할 필요가 없으며 운영을 위해 거의 위험이 없는 모델을 유지한다는 것을 의미합니다. 관리기관은 임대료에서 8%, 관리비에서 나머지를 가져가고, 투자플랫폼에서는 부동산 토큰화, 관리기관 선정, 관리 감독 등에 대해 2%만 청구합니다. 이 접근 방식을 통해 RealT 팀은 많은 관리 시간을 절약하고 적격 부동산을 찾아 시장에 토큰화하는 데 집중할 수 있습니다.
그러나 분산된 소유권은 투자자들 사이에 위험을 분산시키는 데 도움이 되지만 동시에 문제도 발생합니다. 투자자의 투자가 너무 적으면 회사의 관리 비용이 너무 높아 지속 가능하지 않게 됩니다. Laurens Swinkels의 보고서는 부동산 토큰 보유자와 RealT 간의 이해 상충을 설명합니다. RealT는 자신이 소유한 부동산을 관리하기 위해 관리 기관을 선정하는데, RealT가 부동산에 상당한 소유권 지분을 갖고 있는 경우 관리 비용을 줄이려고 노력할 것입니다. 그러나 RealT의 지분 비율이 너무 높으면 첫째, 토큰의 유동성이 감소하고, 둘째, 소규모 부동산 주주가 감독 책임을 이행하지 못하게 됩니다. 모든 토큰 보유자는 대주주가 고용된 관리 기관이 효율적이고 효과적인지 모니터링하기를 기대합니다. 반면, RealT의 보유 지분이 극히 적을 경우 RealT는 관리자를 성실히 선발하고 감독에 적극적으로 참여할 충분한 인센티브가 부족할 수 있으며 많은 개인 투자자에게 관리자에 대한 효과적인 감독이 어려워질 수 있습니다.
저는 RealT 시장에서 가장 최근에 판매된 10개의 부동산 토큰을 살펴보고 관련 블록체인 탐색기를 사용하여 각 부동산의 보유자가 몇 명인지 알아냈습니다. 차트에서 볼 수 있듯이 RealT는 부동산을 다양한 수의 토큰으로 다양화하여 토큰당 약 $50의 가격을 보장합니다. 대부분의 부동산은 디트로이트에 위치하고 있으며 약 500명의 토큰 보유자를 보유하고 있으며, 두 개의 부동산에는 1,000명 이상의 보유자가 있습니다. 이제 보유자당 토큰 수를 합산하여 RealT 투자자의 투자 기간을 계산해 보겠습니다.
RealT 투자자의 약 90%는 $500 미만을 투자하고, 약 9%는 $500에서 $2,000 사이를 투자하며, 1%는 그 금액 이상을 투자합니다. 이는 리얼티가 개인 투자자들을 위한 부동산 투자 시장을 조성하고 주택 시장의 유동성을 높이는 데 어느 정도 성공했음을 보여준다.
RealT가 주요 운영 네트워크인 Gnosis(지갑 주소: 0xE7D97868265078bd5022Bc2622C94dFc1Ef1D402)의 지갑 주소에 대한 거래 데이터를 쿼리한 결과, RealT는 총 약 600만 달러의 임대료를 분배했습니다. 플랫폼 수수료는 유지 관리비, 보험 및 세금을 기준으로 임대료의 약 2.5% -3% 변동하며, 이는 지난 2년 동안 플랫폼 수익에서 약 150,000~180,000달러에 해당합니다. 그러나 RealT는 부동산 투자에 반드시 참여할 필요가 없으며 참여를 선택한 경우 참여 정도에 대한 구체적인 제한이나 지침이 없기 때문에 RealT가 임대 소득에서 얻는 이익은 알 수 없습니다.
기업 구조 관점에서 RealT는 델라웨어에 Real Token Inc.를 회사의 핵심 법인으로 설립했습니다. 이 법인은 부동산 자산을 소유하지 않으며 RealT 프로젝트의 운영 법인 역할만 합니다. 또한 RealT는 일련의 부동산 회사의 모회사로 델라웨어에 Real Token LLC를 설립했습니다. Real Token Inc.와 마찬가지로 Real Token LLC(LLC: Limited Liability Company)는 부동산 자산을 소유하지 않으며, 주요 목적은 법적 절차를 단순화하고 사용자가 단 하나의 회사에 가입하여 모든 자산에 투자할 수 있도록 하는 것입니다. 마지막으로 RealT는 각 투자 부동산에 대해 해당 시리즈 LLC를 구성했습니다. Real Token LLC의 자회사로서 각 Series LLC는 특정 자산과 해당 토큰을 소유합니다. 이 구조는 한 부동산의 재정적 또는 법적 문제가 RealT의 다른 부동산이나 모회사의 운영에 영향을 미치지 않도록 설계되었습니다.
Parcl
Parcl은 사용자가 글로벌 부동산 시장에서 가격 변동을 거래할 수 있는 DeFi 투자 플랫폼입니다. Parcl은 AMM 아키텍처를 통해 부동산 관련 합성 자산을 시장에 출시하는 데 사용됩니다. Parcl은 판매 내역을 기반으로 지역별 부동산 지수를 생성하기 위해 Parcl LabsPrice Feed를 출시했습니다. 역사의 길이는 부동산이 얼마나 자주 거래되는지에 따라 달라질 수 있습니다. 지수가 생성된 후, 투자자는 부동산 가격 방향에 대해 투기적 베팅을 할 수 있는 기회를 갖게 되며, 해당 지역의 부동산 가격에 대해 강세 또는 약세 포지션을 설정할 수 있습니다.
이 방법을 사용하면 실제 부동산 판매가 없기 때문에 Parcl은 실제 부동산 운영과 관련된 법적 문제를 피할 수 있습니다. 또한 위에서 언급한 기준을 충족하지 못하기 때문에 실제로 부동산 RWA 프로젝트로 간주되는지 의심스러울 수도 있습니다. 그러나 Coinbase, Solana Ventures, DragonFly 및 기타 업계 유명 기업의 투자가 포함된 비교적 인기 있는 RWA 프로젝트이며, 부동산 RWA의 제품 다양화를 논의할 때 그 독창성을 포함하는 것이 합리적입니다.
Parcl의 테스트넷은 2022년 5월 Solana에서 출시되었으며 현재 TVL로 1,600만 달러를 보유하고 있습니다. 그러나 1년이 넘는 운영 기간 동안 Parcl은 일일 거래량이 10,000달러 미만이고 일일 활성 사용자가 50명 미만인 등 큰 관심을 끌지 못한 것으로 보입니다.
(10월 26일 거래량 감소는 Parcl V3 업그레이드 및 풀 주소 변경 및 다수의 트레이딩 페어 폐쇄로 인한 것이므로 해당 날짜 이후의 거래량은 포함되지 않습니다.)
Parcl의 제품은 사용하기 쉽고 빠르게 업그레이드되며 Parcl Labs 가격 제공자와 지수 시장 설계는 상대적으로 성숙합니다. 운영 측면에서 Parcl 팀은 Parcl Point, Real Estate Royale 및 기타 사용자 확보 계획을 적극적으로 전개하고 있습니다. 이러한 장점과 많은 유명 투자 기관의 지원에도 불구하고 Parcl은 여전히 작은 사용자 기반과 제한된 거래량으로 인해 상대적으로 낮은 시장 관심과 시장 점유율을 유지하고 있습니다. 아마도 이는 암호화폐 시장이 부동산 지수 상품을 받아들일 준비가 되어 있지 않다는 것을 어느 정도 증명하는 것 같습니다.
Reinno
Ripple 및 MakerDAO와 같은 대형 암호화폐 회사도 부동산 RWA 방향의 제품을 탐색하고 있습니다. Ripple은 지난 7월 중앙은행 디지털 통화 팀이 사용자가 부동산을 토큰화하고 이에 대한 모기지를 인출할 수 있도록 실험하고 있다고 발표했습니다. MakerDAO는 또한 Robinland와 제휴하여 부동산 모기지 대출을 지원했습니다. RealT는 토큰화된 부동산을 대출 담보로 사용할 수 있는 옵션도 제공하지만 이 서비스는 그들이 발행한 부동산 토큰으로 제한됩니다. 본질적으로 이 서비스는 토큰 대출 상품에 더 가깝고 개별 부동산 소유자의 자본 유동성을 실질적으로 향상시키지 않습니다.
2020년에 시작되어 2022년에 운영을 중단한 버려진 프로젝트인 Reinno는 시장에 큰 흔적을 남기지 않았지만 언급할 가치가 있는 두 가지 부동산 RWA 관련 제품을 소개했습니다.
첫 번째 상품은 토큰화된 부동산을 기반으로 한 대출 서비스입니다. 부동산 소유자가 자금 조달이 필요한 경우 Reinno에 부동산 문서를 제출할 수 있습니다. 승인이 나면 Reinno는 모회사가 재정적 위험을 방지하기 위해 설립한 자회사인 델라웨어에 SPV라고도 알려진 특수목적회사를 만들게 됩니다. 모회사가 파산합니다. 미국에서 SPV는 일반적으로 LLC와 동일합니다.) 그러면 Reinno는 부동산 토큰에 대한 스마트 계약을 생성하고 소유자는 대출을 위한 담보로 토큰을 예치하고 최대 대출 한도는 토큰 가치를 기준으로 결정됩니다.
RealT, Reinno 및 기타 많은 프로젝트는 다음과 같은 이유로 델라웨어에 등록하기로 선택합니다.
1. 델라웨어는 미국 및 전 세계에서 가장 포괄적이고 가장 빠르게 업데이트되며 가장 전문적인 기업 법률 시스템을 보유하고 있으며, 미국의 다른 주 및 전 세계 다른 관할권보다 더 높은 보안과 신뢰성을 제공합니다.
2. 대부분의 미국 기술 스타트업, Fortune 500대 기업의 2/3, 미국 IPO 기업의 80%가 회사 등록을 위해 델라웨어를 선택합니다.
3. 전 세계 모든 개인이 온라인 서비스를 사용하여 단 몇 백 달러부터 시작하여 집에서 델라웨어 회사를 쉽게 설립할 수 있습니다. 이 등록 서비스는 고용주 식별 번호(EIN) 및 세금 ID를 포함하여 회사를 운영하는 데 필요한 모든 도구 및 문서에 대한 액세스를 제공하고 정관을 자동으로 생성합니다.
두 번째 상품은 모기지 파이낸싱으로, 사용자가 은행 모기지로 부동산을 구매한 후 파이낸싱을 위해 부동산 소유권을 토큰화할 수 있습니다. 획득한 자금은 은행 주택 대출을 상환하는 데 사용되며, 고객은 이를 고정 이자율로 계약에 상환합니다.
Reinno는 여전히 중앙 집중식 오프라인 모델로 운영되고 있으며 고객은 일반적으로 사무실을 방문하여 부동산 문서를 제출해야 합니다. Reinno와 같은 접근 방식에는 몇 가지 명백한 위험이 있습니다. 첫째, 차용인이 채무 불이행을 선택하고 대출금 상환을 중단하는 경우 대출 기관이 아닌 토큰화 서비스 제공자로서 Reinno는 차용자를 고소하는 데 어려움을 겪게 됩니다. Reinno는 실제로 저당 잡힌 부동산을 소유하지 않으며, 대출은 본질적으로 Reinno에 자금을 제공하기로 선택한 사용자에 의해 이루어집니다. 특히 분산된 부동산 토큰 파이낸싱의 맥락에서 차용자와 대출자 간의 직접 대출 계약이 부족하기 때문에 이러한 대출자를 보호할 수 있는 건전한 법적 틀이 없습니다. Reinno는 이러한 기본 위험을 완화하기 위한 자세한 조치를 제공하지 않았습니다. 둘째, 부동산 소유자가 돈을 빌린 후 집을 팔기로 결정하거나 Reinno가 주택담보대출을 완료한 후 은행에 대한 주택담보대출 상환을 중단하는 경우, 재산권 이전으로 이어지는 이러한 행위를 Reinno는 효과적으로 방지할 수 없으며 결과적으로 대출 기관에서 실제로 부동산 가치를 공제하는 이중 꽃. 이러한 명백한 위험은 프로젝트 운영을 중단하는 이유 중 하나일 수 있으며, 향후 부동산 RWA에는 이러한 문제를 해결하기 위해 보다 성숙한 법적 틀이 필요할 것입니다.
다음과 같은 이유로 포함되지 않은 다른 부동산 RWA 프로젝트가 있습니다: 1. 언급된 프로젝트와 매우 유사하고 시장 점유율이 더 작음, 2. 아직 개념 단계에 있고 의미 있는 논의를 위한 충분한 정보가 부족함, 3. RWA 프로젝트임 부동산 운영을 지원할 수 있지만 현재 운영은 채권이나 증권과 같은 다른 RWA에 중점을 두고 있습니다. 관심이 있는 분들을 위해 이러한 프로젝트 목록을 직접 확인해보세요.
결론적으로
부동산 RWA는 아직 명확한 시장 규모를 확립하지 않았거나 선도적인 프로젝트를 생산하지 못한 비교적 새로운 개념입니다. 현재 이 분야에서 운영되고 있는 프로젝트는 시장 규모와 사용자 기반 측면에서 상대적으로 작습니다. 이 영역에는 엄격한 운영 규정 준수와 규제에 대한 성숙한 법적 틀이 필요합니다. 일부 프로젝트에서는 운영 위험을 줄이기 위해 위험 격리 기업 구조를 채택하거나 부동산 관련 금융 상품을 투자 대상으로 선택했습니다. 그러나 부동산 RWA의 잠재력을 최대한 실현하려면 부동산 및 모기지 구매, 판매, 입법 발전 및 운영 규정 준수가 필수적입니다.
입법적 측면에서는 부동산 RWA와 관련하여 따라야 할 명확하고 일관된 프레임워크가 아직 없습니다. 미국 증권 거래 위원회는 대부분의 토큰을 유가 증권으로 분류하고, 상품 선물 거래 위원회는 일부 토큰을 상품으로 간주하며, 미국 재무부의 금융 범죄 집행 네트워크는 일부 토큰을 통화로 분류하고, 국세청은 일부 토큰을 상품으로 간주합니다. 상품은 과세 재산입니다. 게다가 참고할 만한 국제 규제 체계도 없습니다. 부동산 토큰 분류 방법에 대한 규제 기관 간의 불일치로 인해 불분명한 규칙과 혼란스러운 프로세스가 발생하며, 이는 잠재적 투자자를 위협하고 부동산 토큰화의 장기적인 생존 가능성을 위태롭게 합니다.
그러나 이러한 혼란스러운 규제 상황 속에서도 여전히 많은 유명 금융회사와 암호화폐 회사들이 부동산 RWA를 시도하기 위해 열심히 노력하고 있으며 소수의 프로젝트에서는 제한적으로 1~2년 운영으로 제품의 타당성을 입증했습니다. 부동산은 금융투자 분야로서 중·대규모 분야로서 관련 법적 틀의 확립과 개선을 통해 부동산 RWA가 신속하고 활발한 발전을 가져올 것으로 판단됩니다.
코어스키 소개
Coresky는 자산 패키지 NFT 런치패드 및 거래 플랫폼입니다. Coresky Launchpad는 주요 시장 화폐 권리를 자산 패키지 NFT로 변환합니다. Coresky는 Launchpad의 경제적 유용성을 활용하여 사용자 거래를 촉진하는 동시에 암호화폐 자산 및 NFT 거래 시장의 1차 및 2차 시장 유동성 문제를 해결합니다.
더 알아보기:
공식 웹 사이트:https://www.coresky.com/
트위터:https://twitter.com/Coreskyofficial
TG Official:https://t.me/Coreskyofficial
TG Channel:https://t.me/CoreskyLaunchpadChannel
Discord:https://discord.gg/coresky
IOS
Android