原文| Odaily星球日報（ @OdailyChina ）
作者｜jk
2025 年 5 月 26 日，杜拜土地局（Dubai Land Department, DLD）聯合房地產金融科技公司Prypco 與區塊鏈基礎設施提供商Ctrl Alt，正式推出中東首個房地產代幣化平台“Prypco Mint” ，並在 XRP Ledger 鏈上成功實現首套真實世界資產（RWA）一天的全部。該平台是阿聯酋政府區塊鏈策略的重要組成部分，目標到 2033 年將杜拜房地產市場中約 7% 的交易實現上鍊。屆時，預計的總資產規模將達到 160 億美元。
在此之前，大多數 RWA 房產專案要麼停留在沒有官方背書的獨立專案層面，基本上完全依賴單一公司的信用，而由於Web3產業沉澱時間不夠長、使用者對於專案的信用明顯不足等因素，並沒有所謂「全民皆知」的 RWA 的房地產專案。而這次，杜拜的操作或許能夠補上這一空缺。
為什麼是杜拜？
先前許多 RWA 專案並未出圈的另一個原因，就是其代幣化的房產並不是任何房產熱點地區。而在全球的房地產行業中，迪拜是當之無愧的熱點城市；這裡火爆的房地產投資吸引了大量外資，在社交媒體上搜索“迪拜”，你大概率會看到後面自動補全了“房產”二字。
為什麼迪拜會出名？很簡單，升值的空間和極高的租售比。
近年來，杜拜房地產市場持續升溫。根據世邦魏理仕（CBRE）的報告， 2024 年杜拜住宅價格平均上漲 18% ，而 2025 年第一季的漲幅已達 20% 。同期，房產交易量也創下新高， 2025 年第一季達到了 45, 474 筆，年增 22% 。這一成長趨勢得益於杜拜政府推出的「黃金簽證」政策，約等於買房送五年或十年長居，吸引了大量高淨值人士投資置業。此外，杜拜的地理位置優勢、穩定的政治環境以及多元化的經濟結構也為房地產市場的持續成長提供了堅實基礎。
在投資回報方面，杜拜房地產市場表現出色。數據顯示，杜拜的租售比約為 1: 132 ，高達 90% 的外國人口讓租金回報率高達 8% 至 9% ，遠高於上海等城市的 2% 至 3% 。這種高租金回報率使得投資者能夠在較短時間內收回成本，通常在 10 至 12 年內實現投資回本。此外，阿聯酋政府免徵全部個人所得稅和資本利得稅，這項政策進一步提升了投資吸引力。
這並不是一則廣告，而是過去十年中東房地產市場的真實情況。
當然，杜拜的市場在過去十年內實現了非常高的漲幅，因而年內也有不少論調聲稱今年或許是迪拜房地產市場的頂點，援引瞭如在建面積高、人口流入放緩等種種數據。但是，光是過往數據來看，杜拜的房產投資確實十分火熱。
那麼一天售罄的到底是什麼資產？
RWA 房地產的商業模式很簡單：將一套房產的所有權代幣化，代幣的持有人持有部分房產所有權，而房產產生的升值收入和租金收入會對所有產權持有人按照幣權分配。這樣，持有人就算沒有能夠直接購買整套房產的能力，也可以將房地產納入自己的投資組合，而且退出的流動性明顯更好。
或許是為了飢餓行銷，PrypcoMint 在開放首日僅僅拿出了一間公寓用以代幣化。
這套完成融資的房地產代幣化項目，位於杜拜核心區域商業灣（Business Bay），是由知名開發商 Damac 建造的住宅綜合體Prive by Damac 中的一套兩房單位。建築面積約 130.88 平方米，戶型為兩房三衛。專案主打全湖景視野，配備飯店式服務設施。
第一套代幣化的房產狀況，來源：Prypco 官網
一天之內，這套房產在Prypco Mint 完成 100% 融資，總價為 240 萬迪拉姆（約合人民幣 580 萬） ，合計發行了 1, 308, 800 枚代幣，共有 224 位投資者參與。或許是官方給早期投資者的福利，這一價格明顯低於官方市場估值：根據迪拜土地局的估值，該單位市值為 289 萬迪拉姆，平台實際購入價低出約 16.96% ，為投資者帶來了相當於 20.42% 的未實現浮盈空間。
在收益方面，該單位的預計年租金收入為 175, 000 迪拉姆，對應首年的淨租金收益率為 5.17% 。結合資本升值預期，該公寓的年化總回報率被估算為最高可達 14.77% 。截至目前，已實現的淨回報為 5.31% ，物業也已進入租賃流程中。
在官方網站上可以看到，投資者進入門檻最低可以達到 2000 迪拉姆（約 4000 人民幣） ，預估的 5 年後價值約為 3476.82 迪拉姆， 5 年綜合收益達到 73.84% 。需要注意的是，這是官網提供的預估，不代表真實的利益。
五年收入預估，來源：Prypco 官網
在交易費用方面，平臺本身未收取任何代幣化手續費，投資者只需要支付官方費用。但這一點應該也只是早期投資人福利，日後應該很大可能不會延續。該單位的全部產權已透過 Ctrl Alt 的技術架構在 XRP Ledger 上完成上鍊，產權資訊與杜拜土地局的政府資料庫實現即時同步。
官網上各類報告一應俱全。來源：Prypco 官網
買嗎？利好 XRP 嗎？
很遺憾，如果不是阿聯酋居民的話，並不可以購買，現在只是這套的出售也已經結束，但不代表未來不會開放。
從合規角度來看，該代幣化計畫目前僅對阿聯酋身分證持有者開放。也就是說，需要在杜拜工作/學習/或因在阿聯酋買房已經是黃金簽證持有人才有資格，同時只接受迪拉姆付款，也就是說需要當地銀行帳戶。監管體係由阿聯酋中央銀行、杜拜虛擬資產監理局（VARA）以及杜拜未來基金會共同組成。專案的金融合作方為 Zand Digital Bank。
杜拜市政府官方新聞發布，資料來源：杜拜市政府官網
嚴格意義上來說，這並不是你夢想中的 RWA 專案。理想中的 RWA 專案應該滿足這麼幾點：
不同投資者可以投資一套房產，按代幣量明確所有權；
可以直接透過鏈上資產支付；
依賴代幣價格追蹤房價收益或跌幅；
依靠代幣持有量按期獲取租金分紅；
並且可以隨時售出全部或部分。
目前來看，PrypcoMint 的這次嘗試僅僅完成了「一套房產透過代幣明確了所有權，實現對於不同投資者的分銷和分紅」的 1、 3 和 4 這幾點，但付款必須透過法幣，退出機制也尚不清楚，非常類似於透過公司或信託持有房產，並把公司股權或信託所有權放在證券交易所買賣。
即便如此，這已經是 RWA 邁出的相當大的一步了。這間公寓是杜拜政府計畫中首批實現資產上鍊的房地產項目，也是該市 160 億美元代幣化策略的一部分，這一市值來自官方預計：到 2033 年將杜拜房地產交易總額中約 7% 實現代幣化。
所以，預計短期內 XRP 利好不會特別大，因為僅僅只是房產所有權資訊和代幣上鍊，並沒有開啟鏈上公售。但如果未來一旦開放，預計價值 160 億美元的代幣化房地產所產生的 gas 需求無疑會很高，現在可能會是價值捕獲的低點。但這一切，也依賴等待該 RWA 平台持續不斷的產出，而這或許會真正打造出一個由「更散的散戶」所捧起的杜拜房地產新熱潮。
PS 從另一個方向思考一下，這一操作...房產資訊全部上鍊，購買價格真實透明，未來可能會開啟鏈上資產公售和所有權代幣的隨時售出...這不就是當年去中心化金融所宣稱的願景，對於金融中間商的降維打擊嗎？這會不會代表未來杜拜房仲產業的徹底沒落？讓我們走著瞧吧。
