"Hãy mua đất! Họ không còn tạo ra đất nữa." Câu nói này từ thế kỷ 20, bị nhầm lẫn với Mark Twain, là một khẩu hiệu tiếp thị bất động sản được sử dụng thường xuyên. Lực hấp dẫn ủng hộ mạnh mẽ tuyên bố này. Nếu con người không thể du hành giữa các vì sao, đất đai sẽ trở nên "không thể bơm phồng" giống như Bitcoin.

Đến năm 2025, làn sóng tiền điện tử đã lan rộng từ Thung lũng Silicon đến Phố Wall và cuối cùng đã đến Washington. Khi việc tuân thủ dần được cải thiện, nó cũng bắt đầu âm thầm chuyển đổi cấu trúc cơ bản của ngành bất động sản. Đầu tháng 7, Christie's International Real Estate chính thức thành lập một bộ phận chuyên trách về giao dịch bất động sản tiền điện tử, trở thành thương hiệu môi giới bất động sản cao cấp lớn đầu tiên trên thế giới hỗ trợ hoàn toàn "thanh toán bằng tiền kỹ thuật số thuần túy" trong toàn bộ quá trình mua nhà.

Và đây chỉ là khởi đầu. Từ các doanh nhân ở Thung lũng Silicon đến các nhà phát triển Dubai, từ biệt thự Beverly Hills ở Los Angeles đến căn hộ cho thuê ở Tây Ban Nha, một nhóm các nền tảng giao dịch bất động sản tập trung vào công nghệ blockchain và tài sản kỹ thuật số đang nổi lên, hình thành nên một xu hướng "Bất động sản tiền điện tử" mới nổi.

Tại sao tiền điện tử có thể thúc đẩy làn sóng bất động sản tiếp theo của Hoa Kỳ

Giá trị bất động sản Hoa Kỳ sẽ đạt gần 50 nghìn tỷ đô la vào năm 2024, trở thành một trong những thị trường tài sản quan trọng nhất thế giới. Con số này vào năm 2014, tức 10 năm trước, là khoảng 23 nghìn tỷ đô la. Quy mô tài sản trong lĩnh vực này đã tăng gấp đôi trong mười năm.

Báo cáo phân tích của Awealthofcommonsense về tổng khối lượng bất động sản tại Hoa Kỳ

Báo cáo của NAR tháng 6 năm 2025 cho thấy giá nhà trung bình tại Hoa Kỳ đạt 435.300 đô la, tăng 2% so với cùng kỳ năm ngoái. Tổng nguồn cung nhà ở khoảng 1,53 triệu căn, với tỷ lệ cung-cầu là 4,7 tháng. Giá nhà cao và tình trạng thiếu hụt nguồn cung kinh niên đã làm tăng rào cản gia nhập thị trường. Hơn nữa, lãi suất thế chấp liên tục ở mức cao (lãi suất cố định 30 năm trung bình vào tháng 7 năm 2025 là khoảng 6,75%, trong khi lãi suất thế chấp Bitcoin hiện ở mức khoảng 9%), liên tục vượt quá mức tăng giá trị bất động sản hàng năm, đã kìm hãm khối lượng giao dịch. Thanh khoản thấp đã khiến các nhà đầu tư bất động sản tìm kiếm các nguồn thanh khoản mới.

Lãi suất cao không chỉ cản trở tính thanh khoản thấp của các nhà đầu tư bất động sản. Trong năm năm qua, giá trị tài sản trung bình của chủ sở hữu nhà đã tăng 140.000 đô la. Tuy nhiên, nhiều hộ gia đình không muốn sử dụng các khoản vay bất động sản để tạo thanh khoản trong khi vẫn nắm giữ tài sản bất động sản. Những hộ gia đình này thường chỉ có hai lựa chọn để thanh lý: bán toàn bộ tài sản hoặc cho thuê. Vay bất động sản không phải là một lựa chọn tốt với lãi suất hiện tại, và việc bán dường như cũng không phải là một quyết định đầu tư tốt hơn khi xét đến giá nhà đất đang tăng cao.

Do đó, trong lĩnh vực bất động sản trị giá 50 nghìn tỷ đô la, khoảng 70% vốn chủ sở hữu (34,98 nghìn tỷ đô la) hiện đang thuộc sở hữu của chủ nhà. Điều này có nghĩa là chỉ 30% được hỗ trợ bằng vốn vay, phần còn lại là vốn tự có của người mua nhà. Ví dụ, một gia đình sở hữu một bất động sản trị giá 500.000 đô la, mặc dù về mặt kỹ thuật là họ sở hữu nó, nhưng nếu họ muốn bán nó, họ sẽ cần phải khấu trừ phần nợ của mình để xác định quyền sở hữu thực sự. Dựa trên vị thế sở hữu 70% vốn chủ sở hữu, họ sẽ chỉ sở hữu 350.000 đô la trong bất động sản.

Lượng cổ phần nắm giữ bất động sản tại Hoa Kỳ, nguồn: Ycharts

Tuy nhiên, chỉ riêng mối quan hệ cung cầu thôi là chưa đủ. Khái niệm RWA đã phát triển trong nhiều năm nhưng chỉ thực sự bùng nổ trong hai năm trở lại đây, đặc biệt là sau khi Trump đắc cử năm 2025, xu hướng này càng trở nên mạnh mẽ hơn.

Về cốt lõi, việc tuân thủ là tối quan trọng, đặc biệt đối với các nhà đầu tư vào các tài sản kém thanh khoản như bất động sản. Vào tháng 3 năm 2025, William Pulte, tân giám đốc Hệ thống Dự trữ Liên bang (FHFA) thuộc Cục Dự trữ Liên bang, đã yêu cầu hai tập đoàn thế chấp khổng lồ Fannie Mae và Freddie Mac xây dựng kế hoạch cho phép đưa tài sản tiền điện tử vào tài sản dự trữ khi đánh giá rủi ro của các khoản thế chấp nhà ở đơn lẻ, mà không cần phải chuyển đổi chúng sang đô la Mỹ trước. Chính sách này khuyến khích các ngân hàng xem xét tiền điện tử như một tài sản đủ điều kiện để tiết kiệm, qua đó mở rộng cơ sở người vay.

Vào tháng 7 năm 2025, Trump đã ký Đạo luật GENIUS và thúc đẩy Đạo luật CLARITY. Đạo luật GENIUS lần đầu tiên công nhận stablecoin là tiền kỹ thuật số hợp pháp, yêu cầu chúng phải được bảo đảm hoàn toàn theo tỷ lệ 1:1 bằng các tài sản an toàn như đô la Mỹ hoặc trái phiếu kho bạc ngắn hạn và yêu cầu kiểm toán của bên thứ ba. Đạo luật CLARITY cố gắng làm rõ liệu token kỹ thuật số là chứng khoán hay hàng hóa, cung cấp một lộ trình pháp lý cho các nhà đầu tư.

Sự kết hợp các biện pháp này mang lại biên độ an toàn cao hơn cho ngành. Hơn nữa, tính khan hiếm của bất động sản, tương tự như đặc điểm "không thể phát hành thêm" của Bitcoin (đất không thể tăng, nhưng bản thân bất động sản thì có thể; xây nhà cũng giống như khai thác), giúp việc tích hợp hai hình thức này dễ dàng hơn. Số hóa giúp phá vỡ các rào cản gia nhập cao. Deloitte, một trong bốn công ty kiểm toán lớn nhất, đã dự đoán trong báo cáo lĩnh vực tài chính của mình rằng khoảng 4 nghìn tỷ đô la bất động sản có thể được token hóa vào năm 2035, tăng đáng kể so với mức dưới 300 tỷ đô la vào năm 2024.

Token hóa có thể chia nhỏ các tài sản bất động sản lớn thành các cổ phần nhỏ hơn, mang lại cho các nhà đầu tư toàn cầu rào cản gia nhập thấp và tính thanh khoản cao, đồng thời tạo ra dòng tiền cho cả người bán và người mua vốn đang thiếu vốn. Tuy nhiên, con số 4 nghìn tỷ đô la, dù hấp dẫn, vẫn còn gây tranh cãi, cũng như dự đoán của các tổ chức về việc vốn hóa thị trường tương lai của ETH sẽ đạt 85 nghìn tỷ đô la vẫn còn gây tranh cãi. Nhưng nó thực sự đã tiến triển đến đâu? Có lẽ chúng ta có thể tìm thấy một số tín hiệu tích cực trên thị trường.

Phân mảnh? Cho vay? Cho thuê? Cung cấp thanh khoản? Chơi bất động sản như DeFi

Không giống như các tài sản tương tự có tính thanh khoản thấp, chẳng hạn như vàng và nghệ thuật, bất động sản có các thuộc tính tài chính cố hữu. Điều này càng trở nên đa dạng hơn khi được kết nối với tiền điện tử.

Mặc dù một số người đã thử nghiệm trước đây, nhưng sự hợp tác giữa nền tảng Harbor và RealT vào năm 2018 để ra mắt dịch vụ mã hóa bất động sản dựa trên blockchain được coi là một trong những dự án mã hóa bất động sản sớm hơn và lớn hơn.

Cụ thể, nền tảng RealT sử dụng blockchain để phân tách vốn chủ sở hữu bất động sản thành các RealToken có thể giao dịch. Mỗi bất động sản được nắm giữ bởi một công ty độc lập (Inc/LLC). Các nhà đầu tư mua RealToken thực chất sở hữu một phần cổ phần của công ty và nhận được một phần thu nhập cho thuê tương ứng. Nền tảng này tận dụng cơ chế phát hành được cấp phép của Ethereum để đảm bảo ngưỡng đầu tư thấp (thường khoảng 50 đô la). Các giao dịch và thanh toán tiền thuê đều được hoàn tất trên blockchain, loại bỏ nhu cầu quản lý hàng ngày của các chủ nhà truyền thống. RealT phân phối thu nhập cho thuê cho người nắm giữ hàng tuần bằng stablecoin (USDC hoặc xDAI).

Lợi nhuận kỳ vọng được tính bằng tỷ suất lợi nhuận trên tài sản ròng (RONA), được tính bằng tiền thuê ròng hàng năm chia cho tổng đầu tư. Ví dụ: nếu thu nhập cho thuê hàng năm dự kiến của một bất động sản, sau khi trừ chi phí, là 66.096 đô la và tổng đầu tư là 880.075 đô la, thì RONA là 7,51%. Con số này không bao gồm đòn bẩy tài chính hoặc lợi nhuận tăng giá bất động sản. Lợi nhuận trung bình của nền tảng hiện dao động trong khoảng từ 6% đến 16%.

Sau khi token hóa, bước tiếp theo là áp dụng token. Bản thân RealT không có khoản vay nào trên bất động sản của mình; tất cả nguồn vốn đều đến từ việc bán RealToken. Tuy nhiên, để cho phép chủ sở hữu sử dụng tài sản của mình một cách linh hoạt, RealT đã ra mắt mô-đun RMM (Thị trường tiền tệ bất động sản).

RMM dựa trên giao thức Aave, cho phép bạn thực hiện hai việc. Thứ nhất, bạn có thể cung cấp thanh khoản. Tương tự như lãi suất LP trong DeFi, nhà đầu tư có thể gửi USDC hoặc XDAI vào RMM và nhận ArmmToken tương ứng, tích lũy lãi suất theo thời gian thực. Thứ hai, bạn có thể vay bằng cách thế chấp RealToken. Sử dụng RealToken hoặc stablecoin làm tài sản thế chấp, bạn có thể vay các tài sản như XDAI. Có hai mức lãi suất cho vay: lãi suất ổn định (tương tự như lãi suất cố định ngắn hạn, nhưng được điều chỉnh khi mức sử dụng quá cao hoặc lãi suất quá thấp) và lãi suất thả nổi (thả nổi dựa trên cung cầu thị trường).

Việc mở rộng kênh cho vay cho phép sử dụng đòn bẩy, tương tự như các nhóm đầu cơ bất động sản hơn một thập kỷ trước, vay tiền để mua nhà, rồi lại vay, rồi lại dùng khoản vay đó để mua một căn nhà khác. RealToken được thế chấp, stablecoin được vay, rồi lại được mua lại, lặp lại quy trình này nhiều lần để tăng lợi nhuận tổng thể. Điều quan trọng cần lưu ý là với mỗi lớp đòn bẩy bổ sung, hệ số an toàn giảm và rủi ro tăng.

Lưu ý: Hệ số sức khỏe là tỷ lệ nghịch đảo của tỷ lệ giá trị tài sản thế chấp so với giá trị khoản vay; hệ số sức khỏe càng cao, rủi ro thanh lý càng thấp. Khi hệ số sức khỏe giảm xuống 1, giá trị tài sản thế chấp bằng giá trị khoản vay, có khả năng dẫn đến thanh lý. Các cách để tránh thanh lý bao gồm trả một phần khoản vay hoặc thêm tài sản thế chấp (tương tự như ký quỹ trong hợp đồng vĩnh viễn).

Ngoài việc sử dụng bất động sản làm tài sản thế chấp cho các khoản vay, các cuộc thảo luận gần đây tập trung vào các khoản vay được bảo đảm bằng tiền điện tử để mua nhà. Công ty công nghệ tài chính Milo cho phép người vay thế chấp lên đến 100% bằng cách sử dụng Bitcoin làm tài sản thế chấp. Đến đầu năm 2025, công ty đã hoàn thành 65 triệu đô la thế chấp bằng tiền điện tử và giải ngân hơn 250 triệu đô la cho các khoản vay. Các nhà hoạch định chính sách cũng đang bật đèn xanh cho mô hình này. Cơ quan Tài chính Nhà ở Liên bang (FHFA) yêu cầu các công ty thế chấp khổng lồ Fannie Mae và Freddie Mac xem xét các tài sản tiền điện tử tuân thủ trong quá trình đánh giá rủi ro của họ. Mặc dù lãi suất cho các khoản thế chấp bằng tiền điện tử nhìn chung tương đương hoặc cao hơn một chút so với các khoản thế chấp truyền thống, nhưng sức hấp dẫn chính của chúng nằm ở khả năng huy động vốn mà không cần phải bán tài sản tiền điện tử.

Đọc thêm: Thế chấp Bitcoin, đại dương xanh mới trị giá 6,6 nghìn tỷ đô la

Khảo sát của Redfin cho thấy sau đại dịch, khoảng 12% người mua nhà lần đầu tại Hoa Kỳ đã sử dụng tiền điện tử để thanh toán khoản trả trước (tiền mua nhà hoặc vay thế chấp). Cùng với sự thay đổi trong định hướng chính sách, chắc chắn sẽ thu hút "các công ty lớn gia nhập thị trường", và "Bất động sản tiền điện tử" cũng sẽ lần đầu tiên chào đón sự tham gia của các công ty kinh tế bất động sản cao cấp.

Vào tháng 7 năm 2025, Christie's International Real Estate đã thành lập bộ phận bất động sản cao cấp đầu tiên trên thế giới tập trung vào tiền điện tử, đánh dấu một ví dụ điển hình về sự tích hợp giữa các công ty môi giới bất động sản cao cấp truyền thống với tài sản kỹ thuật số. Điều thú vị là sáng kiến này không được thúc đẩy bởi một chiến lược áp đặt từ trên xuống, mà thay vào đó, đáp ứng nhu cầu thực tế của các khách hàng có giá trị tài sản ròng cao.

Ban lãnh đạo Christie's cho biết: "Ngày càng nhiều người mua giàu có muốn hoàn tất giao dịch bất động sản trực tiếp bằng tài sản kỹ thuật số, thúc đẩy công ty điều chỉnh và xây dựng một kiến trúc dịch vụ hỗ trợ thanh toán bằng tiền điện tử trong suốt quá trình." Tại Nam California, Christie's đã hoàn tất nhiều giao dịch nhà ở hạng sang được thanh toán hoàn toàn bằng tiền điện tử, với tổng giá trị hơn 200 triệu đô la, tất cả đều là những căn hộ cao cấp có giá trị "tám con số". Christie's hiện đang nắm giữ danh mục bất động sản thân thiện với tiền điện tử trị giá hơn 1 tỷ đô la, bao gồm nhiều bất động sản hạng sang sẵn sàng chấp nhận "các đề nghị hoàn toàn bằng tiền điện tử".

Một trong những biệt thự, "La Fin", trị giá 118 triệu đô la tọa lạc tại Bel-Air, Los Angeles. Biệt thự này chấp nhận thanh toán bằng tiền điện tử thuần túy và có 12 phòng ngủ và 17 phòng tắm. Ngoài ra, biệt thự còn có hộp đêm rộng 560 mét vuông, hầm rượu vang riêng, phòng thử rượu vodka Sub-Zero, phòng hút xì gà và trung tâm thể dục với tường leo núi. Trước đó, biệt thự này được rao bán với giá 139 triệu đô la. Nguồn: realtor.com

Bộ phận Bất động sản Tiền điện tử của Christie's không chỉ cung cấp các kênh thanh toán dựa trên các tài sản tiền điện tử phổ biến như Bitcoin và Ethereum, mà còn hợp tác với các đơn vị lưu ký và đội ngũ pháp lý để đảm bảo các giao dịch được hoàn tất trong khuôn khổ tuân thủ. Điều này bao gồm lưu ký thanh toán tiền điện tử, hỗ trợ thuế và tuân thủ, và khớp tài sản (danh mục đầu tư bất động sản tiền điện tử độc quyền đáp ứng nhu cầu đầu tư cụ thể của khách hàng có giá trị tài sản ròng cao).

Aaron Kirman, CEO của Christie's Real Estate, dự đoán rằng "trong năm năm tới, hơn một phần ba giao dịch bất động sản nhà ở tại Hoa Kỳ có thể liên quan đến tiền điện tử". Sự thay đổi của Christie's cho thấy sự thâm nhập của tài sản tiền điện tử trong số những cá nhân có giá trị tài sản ròng cao và báo hiệu sự thay đổi về cấu trúc trong các mô hình giao dịch bất động sản truyền thống.

Cơ sở hạ tầng đang ngày càng hoàn thiện hơn, nhưng có vẻ như việc đào tạo người dùng vẫn còn nhiều việc phải làm.

Cho đến nay, các dự án token hóa bất động sản đã bắt đầu phát triển mạnh mẽ, nhưng dường như vẫn chưa đạt được thành công như mong đợi. RealT đã token hóa hơn 970 bất động sản cho thuê, tạo ra gần 30 triệu đô la thu nhập cho thuê ròng cho người dùng. Mặt khác, Lofty đã token hóa 148 bất động sản trên 11 tiểu bang, thu hút khoảng 7.000 người dùng hoạt động hàng tháng, những người chia sẻ khoảng 2 triệu đô la thu nhập cho thuê hàng năm thông qua lượng token nắm giữ. Giá trị của các dự án này dao động ở mức hàng chục hoặc hàng trăm triệu đô la, và việc chúng không thể bứt phá có thể do nhiều yếu tố.

Một mặt, công nghệ blockchain giúp giải phóng các giao dịch khỏi các hạn chế về địa lý, cho phép thanh toán xuyên biên giới tức thì và phí giao dịch thấp hơn so với chuyển nhượng bất động sản truyền thống. Tuy nhiên, các nhà đầu tư nên hiểu rằng đây không phải là một hệ sinh thái "không tốn phí": phí đúc token, phí quản lý tài sản, hoa hồng giao dịch, phí mạng lưới và thuế lãi vốn tiềm ẩn đều góp phần tạo nên một cấu trúc chi phí mới. So với mô hình "một cửa" của các đại lý bất động sản và luật sư truyền thống, bất động sản tiền điện tử đòi hỏi các nhà đầu tư phải chủ động tìm hiểu và nắm rõ các hợp đồng thông minh, lưu ký trên chuỗi và các quy định về thuế tiền điện tử.

Mặt khác, mặc dù tính thanh khoản là một điểm mạnh, nhưng nó cũng đi kèm với sự biến động gia tăng. Bất động sản được token hóa có thể được giao dịch 24/7 trên thị trường thứ cấp, cho phép nhà đầu tư thu tiền thuê và bán bất cứ lúc nào. Tuy nhiên, khi tính thanh khoản không đủ, giá token có thể cao hơn hoặc thấp hơn đáng kể so với giá trị thực tế của bất động sản, với biến động thị trường thậm chí còn nhanh hơn cả chu kỳ bất động sản thực tế, làm gia tăng tính đầu cơ của giao dịch ngắn hạn.

Hơn nữa, nhiều nền tảng đã áp dụng quản trị DAO (Tổ chức Tự trị Phi tập trung), cho phép nhà đầu tư bỏ phiếu về các vấn đề như tiền thuê nhà và bảo trì. Cảm giác tham gia này, tương tự như chơi Cờ tỷ phú, giúp giảm rào cản gia nhập và tăng cường tính tương tác. Tuy nhiên, nó cũng đặt ra những yêu cầu mới cho người dùng: họ không chỉ phải hiểu về quản lý bất động sản mà còn phải có nhận thức về quản trị và tuân thủ trên chuỗi. Nếu không được đào tạo đầy đủ, các nhà đầu tư có thể đánh giá sai rủi ro và coi bất động sản kỹ thuật số là một công cụ chênh lệch giá ngắn hạn hơn là một phương thức phân bổ tài sản dài hạn.

Nói cách khác, rào cản thực sự để gia nhập thị trường bất động sản tiền điện tử không nằm ở công nghệ mà nằm ở sự hiểu biết. Người dùng cần hiểu rõ lãi suất thế chấp, cơ chế thanh lý, quản trị trên chuỗi, khai thuế, v.v., đây là một sự thay đổi đột phá đối với những người đã quen với mô hình mua nhà truyền thống.

Với việc dần dần làm rõ các quy định, cải thiện trải nghiệm nền tảng và sự tham gia của các tổ chức tài chính chính thống, thị trường bất động sản tiền điện tử dự kiến sẽ rút ngắn quá trình đào tạo này. Tuy nhiên, trong tương lai gần, ngành vẫn cần đầu tư nhiều nguồn lực hơn vào đào tạo người dùng, giáo dục quản lý rủi ro và hướng dẫn tuân thủ để thực sự chuyển đổi "bất động sản tiền điện tử" từ một thử nghiệm ngách thành một đối tượng chính thống.

Tiêu đề gốc