원저자: BitpushNews
지난 6월 25일(현지 시간) 미국 연방주택금융청(FHFA)의 빌 풀트 청장이 갑자기 성명을 발표해, 미국 주택담보대출의 절반 이상을 통제하는 두 보이지 않는 거인인 패니메이와 프레디맥에 비트코인과 같은 암호화폐를 주택담보대출 평가 시스템에 포함시키는 방안을 검토해 달라고 요청했다고 밝혔습니다!
해당 소식이 알려지자 비트코인은 2.2% 상승해 10만 7천 달러에 도달했고, 시장 점유율은 66%로 급등했습니다.
빌 풀테는 미국 최대 주택 건설사 중 하나인 풀테 홈즈(Pulte Homes)의 설립자 윌리엄 J. 풀테의 손자라는 점에 주목할 필요가 있습니다. 그는 트럼프 대통령의 두 번째 임기인 2025년 3월에 이사로 임명되었습니다.
빌 풀테는 전임자와 달리 2019년부터 암호화폐를 공개적으로 지지해 왔으며, 소셜 미디어 영향력을 활용해 디지털 자산 도입을 촉진하고 정책 개방성을 장려해 왔습니다.
재무 공시에 따르면 그는 개인적으로 50만 달러에서 100만 달러 상당의 비트코인을 보유하고 있으며, 솔라나에도 비슷한 규모의 지분을 보유하고 있습니다. 그는 또한 미국 비트코인 채굴 회사인 마라톤 디지털 홀딩스의 지분을 보유하고 있으며, 게임스톱과 같은 투기성 주식에도 투자했습니다.
패니 메이/프레디 맥은 무슨 일을 하나요?
패니 메이(연방 국립 모기지 협회, FNMA)와 프레디 맥(연방 주택 담보 대출 공사, FHLMC)은 미국의 두 정부 지원 기업(GSE)입니다.
이들은 주택 구매자에게 직접 주택담보대출을 제공하는 은행은 아니지만, 2차 주택담보대출 시장에서 중요한 역할을 합니다. 시장 조성자(즉, 지속적인 구매자) 역할을 함으로써 대출 시장의 유동성을 확보합니다.
이러한 역할은 중국의 주택 적립 기금 관리 센터 + 국유 은행 + 2차 시장 증권화 플랫폼을 합친 것과 대략 비교될 수 있지만, 운영 모델은 더 시장 지향적입니다.
전국 부동산업자 협회에 따르면, 패니메이와 프레디맥은 2025년까지 주택담보대출 시장의 약 70%를 담당합니다. 즉, 민간 대출 기관이 제공하는 대부분의 기존 대출은 궁극적으로 이 두 기관 중 하나에 의해 지원되거나 매수된다는 의미입니다.
FHFA는 2008년 미국 주택 시장 붕괴 이후 주택담보대출 금융 시스템의 감독을 강화하고 안전성과 유동성을 유지하기 위해 설립되었습니다. FHFA가 발표하는 모든 정책 변화는 잠재적 주택 구매자와 금융 산업 전체에 지대한 영향을 미칠 것입니다.
FHFA가 모기지 인수에서 암호 자산을 검토하는 것은 아직 초기 단계이자 탐색 단계이지만, 검토 자체는 암호 자산의 관련성과 리더십 우선순위의 변화를 반영하고 있습니다.
암호 자산의 가치는 어떻게 평가될 수 있을까?
미국에서 현재 모기지 대출 과정에서 디지털 자산을 사용하고자 하는 차용자는 먼저 디지털 자산을 미국 달러로 환전하여 규제 대상 미국 은행 계좌에 예치해야 합니다. 패니 메이와 프레디 맥의 계약금 또는 적립금 지침을 준수하기 위해 자금은 만기되어야 합니다. 즉, 최소 60일 동안 계좌에 예치되어 있어야 합니다.
FHFA 검토에서는 이러한 규칙의 개정 필요성을 검토할 것으로 예상됩니다. 중점적으로 검토할 분야 중 하나는 자산 가치 평가입니다. 비트코인과 같은 암호화폐 자산의 변동성 때문에 대출 기관은 차용인의 자산을 평가할 때 전체 시장 가치를 수용하기를 꺼릴 수 있습니다. 전통적인 금융에서는 잠재적인 가격 변동을 고려하여 표시된 가치에서 일부를 차감하는 헤어컷을 적용하는 것이 일반적입니다. 암호화폐도 이와 유사한 조정을 적용할지는 불확실합니다.
보유 이력 또한 면밀히 검토될 수 있습니다. 대출 기관은 일반적으로 단기 보유 자산보다 장기 보유 자산을 선호합니다. 명확한 문서화, 일관된 관리, 그리고 최소한의 거래 활동이 있는 자산은 최근에 취득했거나 자주 양도된 자산보다 더 큰 가치를 가질 수 있습니다.
스테이블코인은 별도로 고려될 수 있습니다. USD 코인(USDC)과 테더(USDT)와 같은 토큰은 미국 달러 대비 안정적인 가치를 유지하도록 설계되어 인수 목적으로 더 적합할 수 있습니다. 그러나 스테이블코인에 대한 처리 방식은 규제 기관이 해당 구조, 보관 계약 및 투명성 기준을 수용하는지 여부에 따라 달라질 것입니다.
민간시장은 이미 선두를 차지하고 있다
플로리다에 본사를 둔 대출업체인 밀로 크레딧(Milo Credit)은 2022년 미국 최초의 암호화폐 모기지 상품 중 하나를 출시했습니다. 이 상품을 통해 차용자는 암호화폐를 매도하고 현금 계약금을 지불하지 않고도 비트코인, 이더리움 또는 특정 스테이블코인과 같은 디지털 자산을 담보로 제공할 수 있습니다. 이러한 방식을 통해 고객은 암호화폐 자산을 현금화하지 않고도 주택 가치의 최대 100%까지 자금을 조달할 수 있습니다. 2025년 초 기준으로 밀로는 6,500만 달러 이상의 암호화폐 모기지 주택 대출을 발행했다고 발표했습니다.
마찬가지로, SoFi의 전 CEO인 마이크 캐그니가 이끄는 핀테크 기업인 피겨 테크놀로지스는 최대 2,000만 달러의 디지털 자산 담보 대출을 제공하는 대규모 암호화폐 기반 모기지 프로그램을 모색하고 있습니다.
또한 Ledn이 출시한 비트코인 저축 계좌는 모기지 상품으로도 볼 수 있는데, 사용자들은 LTV 비율 50%로 미국 달러 대출을 받을 수 있습니다.
그러나 이러한 민간 상품은 연방 모기지 시스템 밖에서 운영됩니다. 이러한 상품의 대출금은 패니매나 프레디맥에 재판매될 수 없기 때문에 기존 대출과 동일한 수준의 유동성과 위험 분담 혜택을 누릴 수 없습니다. 결과적으로 금리가 높아지는 경향이 있으며, 대출 기관은 대출금을 직접 보유하거나 다른 투자자와 협력하여 자금을 조달하는 경우가 많습니다.
또 다른 한계는 위험입니다. 암호화폐 담보 대출은 일반적으로 과도한 담보를 요구합니다. 즉, 차용자는 변동성을 상쇄하기 위해 대출 금액보다 더 높은 가치의 암호화폐 자산을 담보로 제공해야 합니다. 하지만 이러한 완충 장치가 있더라도 가격 변동은 문제를 야기할 수 있습니다.
간단히 말해, FHFA가 이 정책을 추진하기로 결정한다면, 이는 암호화폐가 투자 상품에서 실용적인 금융 도구로 전환되는 것을 의미합니다. 구체적인 실행에는 시간이 걸리겠지만, 이는 이미 시장에 강력한 신호를 보냈습니다. 주류 금융 시스템이 암호화폐 자산에 문을 열고 있다는 것입니다.
